부동산세금

1세대 1주택 양도소득세 비과세 (양도가액 12억원 이하)

개요
법적 근거
적용 대상 및 요건
비과세 세액 계산 구조
- 12억원 이하: 전액 비과세
- 12억원 초과 고가주택: 부분 과세
- 계산 예시
고가주택 장기보유특별공제 (표2) 연계
신청 방법 및 예정신고
여름 거래 시즌 유의사항
주의사항
FAQ
관련 정보

개요

1세대 1주택 양도소득세 비과세는 1세대 1주택자가 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 포함)한 주택을 양도가액 12억원 이하로 팔면 양도소득세가 전액 비과세되는 제도다. 12억원을 초과하는 고가주택은 초과분 비율에 해당하는 양도차익에 대해서만 과세된다.

매년 여름(6~8월)은 부동산 거래 성수기로, 이 시기에 주택 매도를 계획 중인 납세자라면 비과세 요건 충족 여부를 사전에 철저히 점검해야 한다. 조정대상지역 거주 요건, 세대 기준, 일시적 2주택 특례 등 놓치기 쉬운 함정이 많다. 이 문서는 2026년 6월 기준 소득세법 및 국세청 지침을 바탕으로 정리한다.

법적 근거

소득세법 제89조 제1항 제3호: 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 및 고가주택(12억원 초과) 과세 규정.
소득세법 시행령 제154조: 보유·거주 요건 세부 규정.
위 법령은 2026년 6월 기준 현행 적용 중이며, 고가주택 기준 12억원은 2022년 6월 양도분부터 적용되어 현재까지 유지 중이다.

적용 대상 및 요건

구분	요건
세대 요건	양도일 현재 1세대(배우자 포함 세대원 전체)가 국내 1주택만 보유
보유 요건	취득일로부터 2년 이상 보유
거주 요건	2017.8.3 이후 취득한 조정대상지역 주택: 2년 이상 거주 필요. 비조정지역은 거주 요건 없음
양도가액	12억원 이하: 전액 비과세 / 12억원 초과: 초과분만 과세
제외	비거주자는 원칙적으로 적용 배제

근거 법령: 소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 2026년 현행 유지: 고가주택 기준 12억원(2022.6 양도분부터 적용), 조정대상지역 2년 거주요건 유지.

비과세 세액 계산 구조

12억원 이하: 전액 비과세

양도가액이 12억원 이하인 경우 1세대 1주택 요건 충족 시 양도소득세가 전액 비과세된다. 납부세액은 0원이지만 신고 의무는 있으므로 기한 내 신고를 권장한다.

12억원 초과 고가주택: 부분 과세

고가주택(양도가액 12억원 초과)은 전체 양도차익 중 일부에 대해서만 과세된다.

과세 대상 비율 = (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액 과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × 과세 대상 비율

계산 예시

양도가액	취득가액	전체 양도차익	과세 비율	과세 대상 양도차익
12억원	8억원	4억원	0% (비과세)	0원
15억원	9억원	6억원	(15억-12억)÷15억 = 20%	1억 2,000만원
20억원	10억원	10억원	(20억-12억)÷20억 = 40%	4억원

과세 대상 양도차익에서 장기보유특별공제(표1 또는 표2)를 적용한 후 세율(기본 6%~45%)을 곱해 산출세액을 계산한다.

고가주택 장기보유특별공제 (표2) 연계

12억원 초과 고가주택이라도 장기보유특별공제 표2를 활용하면 과세 대상 양도차익을 크게 줄일 수 있다.

표2는 보유기간·거주기간 각각 4%씩(각 최대 40%) 적용하여 최대 80%까지 공제한다.

보유기간	거주기간	장기보유특별공제율 (표2)
3년 이상	2년 이상	24%~
5년 이상	4년 이상	40%~
10년 이상	10년 이상	최대 80%

표2 적용 조건: 양도일 현재 1세대 1주택 요건 충족 + 거주기간 2년 이상. 거주 요건이 없으면 표1(보유기간만, 최대 30%)이 적용된다.

자세한 표2 적용 구조는 1세대 1주택 장기보유특별공제 (표2, 최대 80%) 참조.

신청 방법 및 예정신고

별도 사전신청 없이 요건 충족 시 자동 적용된다.

양도소득세 예정신고: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고.
신고처: 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 또는 관할 세무서.
비과세 요건 충족 시: 납부세액은 없지만 신고 의무가 있으므로 기한 내 신고 권장.
고가주택(12억 초과): 양도차익 계산, 장기보유특별공제, 세율 적용 등이 복잡하므로 세무사 상담 권장.
제출 서류: 양도소득세 예정신고서, 매매계약서, 취득·양도 관련 증빙서류, 주민등록등본.

여름 거래 시즌 유의사항

6~8월은 부동산 거래 성수기다. 이 시기에 매도를 계획 중이라면 아래 사항을 사전에 반드시 확인해야 한다. 여름철에는 이사 수요도 몰리므로 계약일로부터 잔금 수령까지 기간을 고려해 신고 기한을 미리 챙겨야 한다.

확인 항목	유의 사항
조정대상지역 여부	취득 당시 조정지역이었다면 2년 거주 요건 충족 여부 확인
보유기간 산정	2년 미만 보유 시 비과세 적용 불가, 단기 양도세율 적용 가능
세대 구성	배우자·세대원의 타 주택 보유 여부 재확인
고가주택 판단	양도가액 12억원 초과 시 과세분 미리 계산
예정신고 기한	양도일이 속한 달 말일부터 2개월 이내 신고

주의사항

⚠️ 조정대상지역 지정·해제 시점에 따라 거주 요건 적용 여부가 달라지므로, 취득 당시 조정지역 여부를 반드시 확인해야 한다.
⚠️ 배우자가 다른 주택을 보유하고 있으면 1세대 1주택 요건 미충족으로 비과세 적용이 불가하다.
⚠️ 다주택 보유 이력이 있으면 1주택 전환 후 보유·거주기간 기산 등 별도 규정이 적용될 수 있으므로 보유기간 산정에 주의해야 한다.
⚠️ 비과세라도 신고 의무가 있으므로 신고를 생략하지 않는다. 신고 기한을 넘기면 가산세가 부과될 수 있다.
취득 당시 비조정대상지역이었다가 이후 조정대상지역으로 지정된 경우, 원칙적으로 지정 이후부터 거주 요건이 적용될 수 있다.
2026년 6월 기준 현행이며, 조정대상지역 지정·해제 및 세법 개정에 따라 요건이 달라질 수 있다. 정확한 정보는 국세청(국번없이 126) 또는 세무사 확인 권장.

FAQ

Q. 조정대상지역이 아닌 지역 주택은 거주하지 않아도 비과세를 받을 수 있나요? A. 네. 비조정대상지역 주택은 2년 보유 요건만 충족하면 비과세 적용이 가능합니다.

Q. 12억원 초과 주택을 팔 때는 세금이 얼마나 나오나요? A. 전체 양도차익에서 12억원 이하분 비율을 제외한 나머지(과세 대상 양도차익)에 대해서만 과세됩니다. 장기보유특별공제(표2, 최대 80%)를 활용하면 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

Q. 1세대 1주택인데 배우자가 다른 주택을 보유하고 있으면 비과세가 적용되나요? A. 1세대(배우자 포함 세대원 전체) 기준으로 1주택 보유 여부를 판단하므로, 배우자가 다른 주택을 보유하면 원칙적으로 비과세 적용이 되지 않습니다.

Q. 예정신고를 반드시 해야 하나요? A. 비과세 요건을 충족하면 납부세액이 없지만, 신고 의무는 있습니다. 양도일로부터 2개월 이내에 신고하는 것이 권장됩니다.

Q. 일시적 2주택자도 이 비과세를 적용받을 수 있나요? A. 일시적 2주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항) 요건을 충족하면, 종전주택 양도 시 1세대 1주택처럼 비과세가 적용됩니다. 자세한 내용은 deep-asset-tax-temp-2house-123rule 참조.

Q. 상생임대인 특례를 이용하면 거주 요건을 면제받을 수 있나요? A. 네. 상생임대인 요건(직전 계약 대비 임대료 5% 이내 인상, 2년 이상 임대)을 충족하면 조정대상지역 2년 거주 요건을 면제받을 수 있습니다. 자세한 내용은 deep-asset-tax-mutual-benefit-landlord 참조.

Q. 여름에 잔금을 받았는데 예정신고 기한은 언제인가요? A. 양도일(잔금 수령일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 예를 들어 7월 15일 잔금 수령 시 9월 30일까지 신고해야 합니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.

목차

개요