자산형성·저축

계약갱신청구권·전월세 신고제 — 임대료 5% 상한으로 주거비 절약

개요

계약갱신청구권과 전월세 신고제는 주택 임차인(세입자)이 주거비를 절약하고 보증금을 보호받을 수 있는 임대차 3법의 핵심 제도다. 2026년 6월 기준, 계약갱신청구권을 행사하면 기존 임대차 계약 종료 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하여 갱신할 수 있고, 전월세 신고제를 통해 자동으로 확정일자를 받아 보증금을 법적으로 보호받을 수 있다. 두 제도를 적극적으로 활용하면 시세 대비 수백만 원의 주거비를 절감할 수 있다.

계약갱신청구권

주택임대차보호법 제6조의3에 근거한 제도로, 임차인이 기존 임대차 계약 종료 전 갱신을 요구할 수 있는 권리다.

주요 내용 (2026년 6월 기준)

대상: 주택 임차인(전세·월세 세입자) 전체
행사 시기: 기존 계약 종료 6개월 전~2개월 전 사이
행사 횟수: 1회 한정
임대료 인상 상한: 직전 계약 대비 5% 이내 (주택임대차보호법 제7조)
갱신 기간: 2년 추가 연장

임대료 5% 상한 계산 예시

기존 보증금 3억 원 전세 → 갱신 시 최대 315만 원 이내 인상 가능
기존 월세 80만 원 → 갱신 시 최대 84만 원 이내 인상 가능

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

주택임대차보호법 제6조의3 단서 조항에 따라 다음 경우에는 갱신 요구를 거절할 수 있다.

집주인(임대인) 또는 직계존비속이 해당 주택에 직접 거주하려는 경우
세입자가 2기 이상 차임을 연체한 경우
세입자가 임대인 동의 없이 주택을 전대(재임대)한 경우
건물 철거·재건축이 예정된 경우

⚠️ 집주인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절했다가 2년 이내에 실제로 거주하지 않은 경우, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다.

전월세 신고제

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2에 근거하며, 일정 금액 이상의 임대차 계약은 30일 이내 의무적으로 신고해야 한다.

신고 의무 기준 (2026년 6월 기준)

보증금 6,000만 원 초과 임대차 계약
월세 30만 원 초과 임대차 계약
위 기준 중 하나라도 해당하면 신고 의무 발생

신고 의무자

임대인·임차인 공동 신고가 원칙이나, 일방이 단독으로도 신고 가능하다.

신고 시 혜택

확정일자 자동 부여: 전월세 신고 완료 시 별도 신청 없이 자동 부여
임대차 시장 투명화: 실거래가 공개로 과도한 임대료 인상 억제 효과

미신고 시 과태료

2026년 6월부터 미신고 또는 허위 신고 시 100만 원 이하 과태료 부과

확정일자 및 보증금 보호

확정일자는 임차인이 보증금을 최우선으로 돌려받을 수 있는 권리(우선변제권)의 핵심 요소다.

보증금 보호 3요소

전입신고: 주민센터에서 전입신고 완료
확정일자: 전월세 신고(자동 부여) 또는 별도 신청
실제 점유: 해당 주택에 실제로 거주

세 가지를 모두 갖춰야 보증금 최우선변제권이 확보된다. 이 중 하나라도 빠지면 경매 등 상황에서 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.

확정일자 별도 신청 방법

주민센터 방문 (신분증 지참)
인터넷등기소(iros.go.kr) 온라인 신청 (수수료 600원)

신청 방법

계약갱신청구권 행사

계약 종료 6개월 전~2개월 전 사이 임대인에게 갱신 의사 통보
통보 방법: 내용증명 우편(분쟁 시 증거 확보 목적) 또는 문자메시지 (증거 보관 권장)
임대인이 갱신 거절 사유 없이 거절하면 법적 다툼 가능 (법원·임대차분쟁조정위원회)

전월세 신고

온라인: 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 접속 → 임대차 신고
방문: 거주지 읍면동 주민센터 방문 신고
신고 기한: 계약 체결일 또는 변경일로부터 30일 이내

확정일자 신청

전월세 신고 시 자동 부여 (별도 신청 불필요)
별도 신청: 주민센터 방문 또는 인터넷등기소(iros.go.kr)

주의사항

⚠️ 계약갱신청구권은 1회만 사용 가능 — 신중하게 행사 시점 결정 필요
⚠️ 행사 시기를 놓치면 계약갱신청구권 사용 불가 — 종료 2개월 전까지 반드시 통보
⚠️ 집주인의 직접 거주 이유 갱신 거절 후 2년 내 미거주 시 손해배상 청구 가능 (증거 보관 필수)
확정일자+전입신고+실제 점유 세 가지 모두 갖춰야 최우선변제권 확보
전월세 신고 의무 미이행 시 2026년 6월부터 100만 원 이하 과태료 부과
임대료 5% 상한은 갱신 계약에만 적용 — 신규 계약은 상한 없음

FAQ

Q. 계약갱신청구권은 언제 사용해야 하나요? A. 기존 임대차 계약 종료 6개월~2개월 전 사이에 임대인에게 서면 또는 문자로 갱신 의사를 통보해야 합니다. 1회만 사용 가능합니다.

Q. 집주인이 갱신을 거절할 수 있나요? A. 집주인이 직접 거주하려는 경우 등 법정 사유가 있으면 거절 가능합니다. 단 갱신 거절 후 2년 내 실제로 거주하지 않으면 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 전월세 신고를 안 하면 어떻게 되나요? A. 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 임대차의 경우 30일 이내 신고 의무가 있습니다. 2026년 6월부터 미신고 시 100만 원 이하 과태료가 부과됩니다.

Q. 전월세 신고를 하면 확정일자도 자동으로 받나요? A. 네, 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 다만 전입신고와 실제 점유까지 모두 갖춰야 보증금 최우선변제권이 확보됩니다.

Q. 임대료 5% 상한은 신규 계약에도 적용되나요? A. 아닙니다. 5% 상한은 계약갱신청구권을 행사한 갱신 계약에만 적용됩니다. 신규 계약에는 상한이 없습니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.