1세대 1주택 장기보유특별공제 (표2, 최대 80%)

개요

1세대 1주택 장기보유특별공제(표2)는 1세대 1주택자가 고가주택(양도가액 12억원 초과분)을 매도할 때, 보유기간과 거주기간에 따라 양도차익의 최대 80%를 공제받는 제도다. 2026년 6월 기준 현행 유지 중이며, 소득세법 제95조 제2항과 소득세법 시행령 제159조의4에 근거한다.

핵심은 거주 2년 이상 충족 여부다. 거주 2년 이상이면 표2(최대 80%), 2년 미만이면 표1(최대 30%)만 적용된다. 같은 주택이라도 거주 여부에 따라 공제율 차이가 50%p나 벌어지므로, 매도 전 거주 기간을 철저히 확인해야 한다.

이 제도는 12억원 이하 비과세분을 제외한 초과분의 양도차익에만 적용된다. 즉, 12억 이하 비과세와 표2 공제를 동시에 적용받아 고가주택 세 부담을 크게 낮출 수 있다.

적용 대상 및 요건

요건	내용
보유 기간	3년 이상 보유한 1세대 1주택
표2 적용 조건	2년 이상 거주
표1 적용 조건	2년 미만 거주 시 (연 2%, 최대 30%)
과세 대상	양도가액 12억원 초과분의 양도차익

1세대 1주택 비과세 기준(12억원)은 2026년 기준이며, 기준액은 법 개정에 따라 변동될 수 있다.
다주택 기간이 있는 주택의 경우, 1주택이 된 시점부터 보유·거주 기간이 달리 기산될 수 있다.

표1 vs 표2 비교

구분	표1 (일반)	표2 (1세대 1주택 우대)
적용 조건	거주 2년 미만	거주 2년 이상
공제 방식	보유기간만 반영	보유기간 + 거주기간 분리 합산
공제율	연 2%, 최대 30%	각 연 4%, 합산 최대 80%
최대 공제 시점	15년 보유 시	10년 보유 + 10년 거주 시

거주 2년 달성 여부가 공제율을 최대 50%p 차이나게 만드는 핵심 분기점이다.

공제율 계산 방법

표2는 보유기간 공제와 거주기간 공제를 각각 산정한 후 합산한다.

보유기간 공제율: 연 4% (3년 이상부터 적용, 최대 40% — 10년 이상 보유 시) 거주기간 공제율: 연 4% (2년 이상부터 적용, 최대 40% — 10년 이상 거주 시)

보유기간	보유 공제율
3년 이상	12%
4년 이상	16%
5년 이상	20%
6년 이상	24%
7년 이상	28%
8년 이상	32%
9년 이상	36%
10년 이상	40% (최대)

거주기간 공제율도 위와 동일한 구조로 적용된다(2년 이상부터 연 4%).

절세 효과 예시

아래는 2026년 기준 표2 적용 시 절세 효과 예시다(수치는 예시이며 실제 세액은 기타 요인에 따라 달라짐).

보유기간	거주기간	보유 공제	거주 공제	합산 공제율
10년	10년	40%	40%	80%
10년	4년	40%	16%	56%
5년	3년	20%	12%	32%
3년	2년	12%	8%	20%

예: 양도차익 5억원(12억 초과분)에 80% 공제 적용 시 과세 대상 차익은 1억원으로 축소된다.

신청 방법

양도소득세 신고 시 자동 계산·적용 (별도 신청서 없음)
신고처: 홈택스(hometax.go.kr) 또는 관할 세무서
거주기간 입증 서류 준비: 주민등록초본(전입·전출 이력), 실거주 증빙(공과금 납부내역 등)
신고 기한: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고, 다음 해 5월 확정신고

주의사항

⚠️ 거주기간 2년 미달 시 표2 적용 불가 → 표1(최대 30%)로 전환되어 공제율이 절반 이하로 급감
다주택 기간이 있던 주택은 1주택으로 전환된 시점 기준으로 공제 기산이 달라질 수 있음
주민등록 전입 기준이 아닌 실거주 기준으로도 다툼이 있으므로, 주민등록초본과 실거주 증빙을 모두 보관
1세대 1주택 비과세(12억 이하)와 장특공제(12억 초과분)는 함께 적용 — 고가주택 매도 전 반드시 종합 세액 계산 필요
세법 개정에 따라 기준액(12억) 및 공제율이 변경될 수 있으므로, 매도 전 최신 법령 확인 권장

이 제도는 세법에 따라 운영되며, 기준 변경 가능성이 있습니다. 현행 제도 확인 후 진행을 추천합니다.

FAQ

Q. 10년 보유했지만 거주기간이 1년 8개월입니다. 표2를 적용받을 수 있나요? A. 아닙니다. 거주기간이 2년 미만이면 표1(최대 30%)만 적용됩니다. 거주 2년을 채운 후 매도하는 것이 유리합니다.

Q. 거주기간은 어떻게 계산되나요? A. 주민등록 전입·전출 기준으로 산정하며, 실거주 증빙(주민등록초본 등)이 필요합니다. 다른 주소지에 전입 후 실거주한 경우 인정 여부는 세무서에 문의하세요.

Q. 고가주택이 아닌(12억 이하) 1세대 1주택에도 표2가 적용되나요? A. 12억원 이하 비과세분에는 양도세 자체가 없으므로 표2 공제 의미가 없습니다. 표2는 12억원 초과 고가주택의 과세 부분에 적용됩니다.

Q. 다주택자였다가 1주택이 된 경우에도 표2를 받을 수 있나요? A. 받을 수 있지만, 보유·거주 기간의 기산 시점이 달라질 수 있습니다. 취득일 기준이 아닌 1주택 전환 시점 이후 보유·거주 기간이 적용될 수 있으므로 세무 전문가 상담을 권장합니다.

Q. 표2 공제를 받으면 종합소득세와 중복 혜택도 받을 수 있나요? A. 장기보유특별공제는 양도소득세 계산 시 양도차익에서 차감하는 제도로, 종합소득세와는 별개입니다. 양도소득세 신고 시 자동 적용됩니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.

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