상가 권리금 과세 (기타소득·필요경비 60%)

상가를 정리하면서 다음 임차인에게 권리금을 받기로 했다면, 그 순간 머릿속을 스치는 질문은 하나입니다. "이 돈, 세금은 얼마나 떼이지?" 권리금은 자영업을 마무리하는 시점에 들어오는 적지 않은 목돈이라, 세금 처리 방식을 모르면 받은 뒤에 가산세로 다시 토해내거나, 반대로 받을 수 있는 공제를 놓쳐 더 많이 내는 일이 흔합니다.

다행히 상가 권리금은 세법상 비교적 "가벼운" 세금 구조를 가지고 있습니다. 핵심은 필요경비 60%를 자동으로 인정해 준다는 점입니다. 받은 권리금 전부가 아니라 그중 40%만 과세 대상이 되고, 실제 원천징수되는 세부담은 수령액의 약 8.8% 수준에 그칩니다. 이 구조 하나만 정확히 이해하면, 권리금을 주고받는 양쪽 모두 불필요한 세무 사고를 피할 수 있습니다.

이 글은 상가 임차권을 양도하며 권리금을 받는 자영업자·임차인을 위해, 2026년 6월 기준 권리금 과세의 전체 구조를 한 번에 정리한 단독 가이드입니다. 세금 계산 공식과 실제 5,000만 원 수령 시뮬레이션, 지급자의 원천징수 의무와 받는 사람의 신고 절차, 시설·영업·바닥 권리금의 세무상 구분, 그리고 미신고 시 가산세와 절세를 위한 계약서 작성 포인트까지 차례로 짚습니다.

본 가이드는 2026년 6월 기준입니다. 권리금은 소득세법 제21조에 따른 기타소득(영업권 양도)으로 과세되며, 필요경비율·세율·분리과세 기준은 세법 개정으로 바뀔 수 있으니, 거래 전 홈택스(hometax.go.kr) 또는 관할 세무서·세무사를 통해 현행 기준을 한 번 더 확인하시길 권합니다.

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개요 — 권리금 세금 한눈에 보기

상가 권리금을 받으면 2026년 6월 기준 기타소득으로 과세됩니다. 이 글에서 단 하나만 기억해야 한다면 바로 필요경비 60% 의제 인정입니다. 받은 권리금의 60%는 "이 돈을 만들기 위해 들어간 비용"으로 자동 인정해 주기 때문에, 실제로 과세 대상이 되는 기타소득금액은 권리금의 40%뿐입니다.

여기에 원천징수 세율(소득세 20% + 지방소득세 2% = 22%)을 적용하면, 결국 받은 권리금에서 실제로 빠져나가는 세금은 수령액의 약 8.8%가 됩니다. 5,000만 원을 받았다면 440만 원이 세금이고, 약 4,560만 원이 손에 들어오는 셈입니다. 일반적인 사업소득이나 근로소득의 누진세율과 비교하면 상당히 가벼운 편입니다.

전체 그림을 먼저 잡으면 이렇습니다.

• 소득 분류: 권리금은 사업소득이 아니라 기타소득(영업권 양도)으로 분류됩니다. 근거는 소득세법 제21조(기타소득 — 영업권 양도)입니다.
• 과세 베이스: 받은 권리금 × 40% = 기타소득금액. 나머지 60%는 필요경비로 자동 차감됩니다.
• 세부담: 기타소득금액 × 22% = 권리금 × 8.8% 가 원천징수됩니다.
• 신고 방식: 연간 기타소득금액이 300만 원 이하면 분리과세를 선택해 원천징수만으로 끝낼 수 있고, 300만 원 초과면 다음 해 5월 종합소득세 신고에 합산해야 합니다.
• 추가 공제 여지: 실제로 들어간 필요경비가 60%를 넘는다면, 증빙을 갖춰 실제 경비를 입증해 더 많이 공제받을 수 있습니다.

이 다섯 가지가 권리금 세금의 뼈대입니다. 아래에서 하나씩 살을 붙여 설명합니다.

<a id="권리금이란"></a>

권리금이란 — 영업권 양도와 기타소득 분류

권리금은 상가 임차인이 다음 임차인에게 영업상 이익을 넘기는 대가로 받는 금액입니다. 여기서 "영업상 이익"이란 단골 고객, 영업 노하우, 위치 프리미엄처럼 눈에 보이지 않지만 장사를 이어가는 데 실질적 가치가 있는 것들입니다. 법령상으로는 이를 영업권 양도로 보고, 소득세법 제21조(기타소득 — 영업권 양도)에 따라 기타소득으로 분류합니다.

여기서 자주 헷갈리는 지점이 있습니다. 권리금을 "장사로 번 돈"이라고 생각해 사업소득으로 신고하려는 경우가 있는데, 세법상 권리금은 사업소득이 아니라 기타소득입니다. 이 분류가 중요한 이유는, 기타소득이기 때문에 필요경비 60% 의제와 분리과세(300만 원 이하) 같은 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.

권리금의 종류는 일반적으로 세 가지로 구분합니다.

세법상 과세는 이 세 가지를 합산한 총 권리금 수령액을 기준으로 적용됩니다. 즉 영업·시설·바닥을 따로 떼어 세금을 계산하는 것이 아니라, 받은 권리금 전체를 묶어 기타소득으로 봅니다. 다만 시설 권리금 중 별도로 양도하는 유형 자산(집기 등)은 별개로 처리할 수 있으므로, 계약서 작성 시 구분을 명시하면 절세에 유리할 수 있습니다. 이 부분은 아래 권리금 구분 섹션에서 자세히 다룹니다.

<a id="세금계산구조"></a>

세금 계산 구조 — 필요경비 60%와 8.8% 원천징수

2026년 6월 기준 상가 권리금 과세 구조는 두 단계로 나뉩니다. 먼저 과세 대상이 되는 기타소득금액을 구하고, 그다음 거기에 세율을 곱해 원천징수 세액을 계산합니다.

1단계 — 기타소득금액 계산

`` 기타소득금액 = 권리금 수령액 × (1 - 60%) = 권리금 수령액 × 40% ``

받은 권리금의 60%는 필요경비로 자동(의제) 인정되므로, 실제 과세 대상은 40%입니다. 예를 들어 권리금 1,000만 원을 받았다면 기타소득금액은 400만 원입니다.

여기서 핵심 예외가 하나 있습니다. 실제 들어간 필요경비가 60%를 초과하는 경우, 입증을 통해 실제 경비 전액을 공제받을 수 있습니다. 인테리어·설비에 큰돈을 들였다면 의제경비 60%보다 실제 경비가 클 수 있고, 이때는 영수증·계약서 등 증빙을 갖춰 실제 경비를 공제하는 편이 유리합니다.

2단계 — 원천징수 세액 계산

`` 원천징수 세액 = 기타소득금액 × 22% (소득세 20% + 지방소득세 2%) = 권리금 수령액 × 40% × 22% = 권리금 수령액 × 8.8% ``

세율 22%는 소득세 20%와 그에 부가되는 지방소득세 2%(소득세의 10%)를 합한 값입니다. 이 22%를 기타소득금액(권리금의 40%)에 적용하면, 결과적으로 받은 권리금 총액의 약 8.8%가 원천징수됩니다.

종합과세 vs. 분리과세

원천징수로 세금이 끝나는지, 아니면 다음 해 5월에 한 번 더 신고해야 하는지는 연간 기타소득금액이 300만 원을 넘느냐로 갈립니다.

여기서 주의할 점은, 기준이 "권리금 수령액 300만 원"이 아니라 "기타소득금액 300만 원"이라는 것입니다. 기타소득금액은 권리금의 40%이므로, 기타소득금액 300만 원은 권리금 수령액으로 환산하면 750만 원(750만 × 40% = 300만)에 해당합니다. 즉 권리금이 750만 원을 넘으면 기타소득금액이 300만 원을 초과해 종합과세 대상이 되고, 대부분의 상가 권리금은 이 기준을 넘기 때문에 사실상 다음 해 5월 종합소득세 신고가 필요한 경우가 많습니다.

이 제도는 2026년 기준이며 이후 세법 개정으로 변경될 수 있습니다. 참고용이며 현행 제도를 확인한 뒤 진행하시길 권합니다.

<a id="시뮬레이션"></a>

권리금 5천만원 수령 시 실제 납부 세액 계산

가장 흔한 사례인 권리금 5,000만 원 수령을 기준으로 실제 세액을 계산해 보겠습니다. 이 시뮬레이션은 의제경비 60%를 적용한 기본 케이스입니다.

받은 5,000만 원 중 440만 원이 세금으로 원천징수되고, 4,560만 원이 실제로 손에 들어옵니다. 받은 금액 대비 세부담은 8.8%(440만 ÷ 5,000만)입니다.

이 케이스에서 기타소득금액은 2,000만 원으로 300만 원을 크게 넘으므로, 분리과세 대상이 아니라 종합과세 대상입니다. 따라서 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 이 2,000만 원을 다른 종합소득(예: 다른 사업소득·근로소득 등)과 합산해 정산하게 됩니다. 합산 결과 적용되는 종합소득세율 구간에 따라, 이미 원천징수된 440만 원에서 추가 납부가 생기거나 환급이 발생할 수 있습니다.

실제 경비가 60%보다 클 때 — 입증 공제 비교

만약 이 권리금 5,000만 원을 형성하기 위해 인테리어·설비 등에 실제로 3,500만 원(권리금의 70%)을 썼고 그 증빙이 모두 갖춰져 있다면, 의제경비 3,000만 원보다 실제 경비 3,500만 원을 공제하는 편이 유리합니다.

실제 경비를 입증하면 기타소득금액이 1,500만 원으로 줄어 세액이 330만 원이 되므로, 의제경비 대비 110만 원을 절세할 수 있습니다. 단, 이 입증 공제는 영수증·계약서 등 증빙 서류를 전부 철저히 보관해야만 인정됩니다. 증빙이 부실하면 실제 경비가 아무리 컸더라도 의제경비 60%만 적용됩니다.

<a id="신고절차"></a>

지급자 원천징수 의무와 수령자 종합소득 합산 신고 절차

권리금 거래에서는 돈을 주는 쪽(양수인·지급자)과 돈을 받는 쪽(양도인·수령자) 각각에게 별도의 세무 의무가 있습니다. 양쪽이 자기 의무를 정확히 이행해야 가산세 같은 사고를 피할 수 있습니다.

지급자(권리금을 주는 양수인) 의무

권리금을 지급하는 사람은 단순히 돈만 건네는 것이 아니라, 원천징수 의무자가 됩니다.

1. 권리금 지급 시 기타소득 원천징수: 수령액 × 8.8%를 떼고 나머지를 지급합니다. 즉 권리금 5,000만 원이라면 440만 원을 원천징수하고 4,560만 원을 건넵니다.
2. 원천징수이행상황신고서 제출: 원천징수한 세액을 지급월의 다음 달 10일까지 신고·납부합니다.
3. 기타소득 원천징수영수증 발급 및 교부: 수령자에게 영수증을 발급해 줍니다. 이 영수증은 받는 사람의 종합소득세 신고 근거가 됩니다.

수령자(권리금을 받는 양도인) 의무

권리금을 받는 사람의 의무는 연간 기타소득금액이 300만 원을 넘는지에 따라 갈립니다.

1. 원천징수영수증 수령·보관: 지급자가 발급한 영수증을 받아 보관합니다.
2. 연간 기타소득금액 300만 원 초과 시: 다음 해 5월 종합소득세 신고·납부를 해야 합니다. 이때 기타소득금액을 다른 종합소득과 합산합니다.
3. 300만 원 이하 시: 분리과세를 선택하면 별도 신고 없이 원천징수만으로 종결됩니다.

필요 서류와 신고처

• 권리금 계약서: 금액·지급 조건을 명시한 계약서
• 실제 필요경비 입증 자료: 실제 경비가 60%를 초과할 때 공제받기 위한 영수증·계약서 등
• 기타소득 원천징수영수증: 지급자가 발급한 영수증
• 신고처: 홈택스(hometax.go.kr) 또는 관할 세무서

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시설·영업·바닥 권리금 구분과 세무 처리·증빙

앞서 권리금은 영업·시설·바닥 세 종류로 나뉘고, 과세는 합산 총액 기준이라고 했습니다. 그렇다면 "어차피 합산인데 굳이 구분할 필요가 있나?" 싶을 수 있지만, 세무 처리상으로는 구분 명시가 실익을 만드는 지점이 있습니다.

세 종류의 세무상 처리 차이

핵심은 시설 권리금 중 별도로 양도하는 유형 자산(집기 등)은 별개로 처리할 수 있다는 점입니다. 즉 인테리어·집기처럼 실물이 있는 자산은 영업권(무형 권리금)과 분리해 처리할 수 있는 여지가 있으므로, 계약서에 시설 권리금(유형 자산)과 영업 권리금을 구분 명시하면 절세에 유리할 수 있습니다.

세금계산서·증빙을 챙기는 법

권리금 거래에서 증빙은 두 방향으로 중요합니다.

• 받는 쪽(양도인): 실제 경비가 의제경비 60%를 초과할 때, 그 실제 경비를 입증하려면 영수증·계약서 등 증빙 보관이 필수입니다. 증빙이 없으면 실제 지출이 컸어도 의제 60%만 인정됩니다.
• 주는 쪽(양수인): 지급한 권리금을 무형자산(영업권)으로 회계처리한 뒤 감가상각으로 비용처리할 수 있습니다(일반적으로 5년 균등상각). 이를 위해서도 계약서·세금계산서 등 증빙이 필요합니다.

또한 권리금 거래는 부가가치세 과세 대상이 될 수 있습니다. 이는 사업양도(일괄 양도) 여부에 따라 달라지므로, 세금계산서 처리 방식을 거래 전에 확인해야 합니다. 단순 영업권 양도라면 부가세가 과세될 수 있고, 포괄적 사업양수도에 해당하면 부가세가 면제될 수 있으므로, 어느 쪽인지에 따라 세금계산서 발행 여부가 달라집니다. 이 판단은 세무사와 사전 협의하는 것이 안전합니다.

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분쟁·미신고 시 가산세와 절세 계약서 작성 포인트

권리금 세무에서 사고가 나는 지점은 대부분 원천징수 누락과 증빙 부실, 그리고 계약서 미비입니다. 하나씩 짚습니다.

원천징수 누락 시 가산세

권리금을 지급한 사람이 원천징수를 누락하면, 지급자에게 가산세 부담이 생길 수 있습니다. 원천징수는 지급자의 법적 의무이기 때문에, 권리금을 주면서 8.8%를 떼지 않고 전액 건넨 경우 나중에 원천징수 불이행에 따른 가산세가 지급자에게 부과될 수 있습니다.

이 경우 수령자 입장에서도 그냥 넘어가서는 안 됩니다. 지급자가 원천징수를 하지 않았다면, 수령자는 다음 해 5월 종합소득세 신고 시 스스로 해당 기타소득을 신고·납부해야 합니다. 받은 사람이 신고를 누락하면 별도의 무신고·납부지연 가산세 문제가 생길 수 있으므로, 지급자의 원천징수 여부와 무관하게 본인의 신고 의무를 챙기는 것이 안전합니다.

주의사항 체크리스트

절세를 위한 계약서 작성 포인트

권리금 분쟁과 세무 사고를 동시에 줄이려면, 계약서를 처음부터 꼼꼼히 써야 합니다.

• 금액과 지급 조건을 명확히: 권리금 총액, 지급 시기, 분할 여부를 명시합니다. 종합소득세 신고와 원천징수 시점의 근거가 됩니다.
• 영업·시설·바닥 권리금 구분 명시: 특히 시설 권리금(유형 자산)을 별도로 적어두면, 유형 자산 부분을 별개로 처리할 여지가 생겨 절세에 유리할 수 있습니다.
• 원천징수 처리 방식 합의: 8.8% 원천징수 후 차액을 지급할 것인지, 별도로 처리할 것인지를 계약서에 명확히 해 두면 지급·수령 양쪽의 분쟁을 줄일 수 있습니다.
• 증빙 자료 보관: 실제 경비 입증을 위한 영수증·계약서, 그리고 원천징수영수증을 양쪽 모두 보관합니다.

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케이스로 보는 권리금 세무

케이스 1 — 권리금 5,000만 원, 의제경비로 끝낸 경우

A씨는 카페를 정리하며 다음 임차인에게 권리금 5,000만 원을 받았습니다. 인테리어 증빙이 대부분 남아있지 않아 의제경비 60%를 그대로 적용했습니다.

• 기타소득금액: 5,000만 × 40% = 2,000만 원
• 원천징수 세액: 2,000만 × 22% = 440만 원
• 실수령: 4,560만 원

기타소득금액 2,000만 원은 300만 원을 넘으므로 분리과세가 불가능하고, A씨는 다음 해 5월 종합소득세 신고에서 이 2,000만 원을 합산 신고해야 합니다.

케이스 2 — 실제 경비 입증이 더 유리한 경우

B씨는 권리금 5,000만 원을 받았는데, 식당 인테리어와 설비에 실제로 3,500만 원을 투자했고 영수증·계약서를 모두 보관해 두었습니다.

• 의제경비(60%)로 처리하면 세액 440만 원
• 실제경비(3,500만 원) 입증 시 기타소득금액 1,500만 원 → 세액 330만 원

증빙이 갖춰져 있으므로 B씨는 실제 경비를 입증해 110만 원을 절세했습니다. 핵심은 처음부터 증빙을 버리지 않고 모아둔 것입니다.

케이스 3 — 지급자가 원천징수를 빠뜨린 경우

C씨(양도인)는 권리금 3,000만 원을 받으면서, 양수인이 원천징수 없이 3,000만 원 전액을 그대로 줬습니다. 양수인은 나중에 원천징수 불이행에 따른 가산세를 부담할 수 있는 상태가 됐고, C씨는 원천징수가 안 됐으므로 다음 해 5월 종합소득세 신고에서 스스로 해당 기타소득을 신고·납부해야 합니다. 양쪽 모두 거래 시점에 원천징수 처리를 합의했더라면 피할 수 있었던 사고입니다.

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 권리금을 받은 금액의 8.8%가 세금으로 원천징수된다는 것인가요? A. 맞습니다. 받은 금액의 40%가 기타소득금액이 되고, 그 40%에 22%(소득세 20% + 지방소득세 2%)를 곱하면 원천징수 세액은 수령 총액의 약 8.8%가 됩니다. 예를 들어 5,000만 원을 받으면 440만 원이 원천징수되고 4,560만 원이 실수령액입니다.

Q2. 권리금 기타소득이 300만 원 이하면 종합소득세 신고를 안 해도 되나요? A. 분리과세를 선택하면 원천징수로 납세가 종결되어 별도 종합소득세 신고가 불필요합니다. 단 여기서 300만 원 기준은 "권리금 수령액"이 아니라 "기타소득금액(권리금의 40%)"이므로, 권리금이 750만 원을 넘으면 기타소득금액이 300만 원을 초과해 종합과세 대상이 됩니다. 또한 300만 원 이하라도 본인이 종합과세를 선택할 수는 있습니다.

Q3. 권리금 수령 시 부가가치세를 내야 하나요? A. 사업양도 여부 등에 따라 달라집니다. 단순 영업권 양도는 부가세 과세 대상일 수 있으므로, 세무사와 사전 협의를 통해 세금계산서 처리 방식을 결정하는 것이 권장됩니다.

Q4. 실제로 권리금 형성에 3,000만 원을 투자했는데, 60% 의제경비보다 입증 공제가 더 유리한가요? A. 실제 경비 입증 금액이 수령액의 60%를 초과하면 실제 경비를 공제받는 것이 유리합니다. 단, 증빙 서류(영수증, 계약서 등) 전부를 철저히 보관해야 인정됩니다. 증빙이 부실하면 실제 지출이 컸어도 의제경비 60%만 적용됩니다.

Q5. 권리금 지급자가 원천징수를 안 하면 어떻게 되나요? A. 지급자는 원천징수 불이행에 따른 가산세를 부담할 수 있습니다. 수령자는 다음 해 5월 종합소득세 신고 시 스스로 신고·납부해야 합니다. 지급자의 처리 여부와 무관하게 받는 사람의 신고 의무는 남아 있으므로, 본인 신고를 꼭 챙기세요.

Q6. 권리금을 지급한 양수인은 그 돈을 비용으로 처리할 수 있나요? A. 가능합니다. 지급자는 권리금을 무형자산(영업권)으로 회계처리한 뒤 감가상각으로 비용처리할 수 있습니다. 일반적으로 5년 균등상각으로 처리합니다. 이를 위해 계약서·세금계산서 등 증빙을 갖춰야 합니다.

Q7. 영업·시설·바닥 권리금을 계약서에 구분해서 적으면 세금이 달라지나요? A. 과세는 세 종류를 합산한 총 권리금 수령액 기준으로 이뤄집니다. 다만 시설 권리금 중 별도로 양도하는 유형 자산(집기 등)은 별개로 처리할 수 있으므로, 계약서에 시설 권리금(유형 자산)과 영업 권리금을 구분 명시하면 절세에 유리할 수 있습니다.

Q8. 권리금은 사업소득인가요, 기타소득인가요? A. 기타소득입니다. 권리금은 영업권 양도에 해당해 소득세법 제21조(기타소득 — 영업권 양도)에 따라 기타소득으로 분류됩니다. 사업소득이 아니기 때문에 필요경비 60% 의제와 분리과세(기타소득금액 300만 원 이하) 같은 혜택을 적용받을 수 있습니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.

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