일시적 2주택 양도세 비과세 특례 (1-2-3 법칙)

기존 집에 살면서 새 집을 먼저 산 순간, 당신은 서류상 "2주택자"가 됩니다. 그런데 이건 평생 집 두 채를 굴리려는 투자가 아니라, 단지 이사를 위해 잠깐 두 채가 겹친 상태입니다. 세법은 이런 실거주 갈아타기를 배려해, 종전 집을 정해진 기간 안에 팔면 1세대 1주택처럼 양도소득세를 비과세해 줍니다. 이것이 바로 일시적 2주택 양도세 비과세 특례입니다.

문제는 이 특례가 "기한을 단 하루라도 넘기면 전액 박탈"되는 칼 같은 제도라는 점입니다. 종전 집을 늦게 팔았다는 이유 하나로, 수천만 원에서 억 단위 세금이 한꺼번에 되살아납니다. 그래서 이 글은 기존 집을 두고 새 집을 사서 일시적으로 2주택이 된 실거주자가, 종전주택을 정해진 기간 안에 팔아 비과세를 안전하게 지키도록 만든 실전 가이드입니다.

핵심은 "1-2-3 법칙" 하나로 압축됩니다. (1) 종전주택을 산 지 1년 이상 지난 뒤 새 집을 사고, (2) 종전주택을 2년 이상 보유하고, (3) 새 집을 산 날로부터 3년 이내에 종전주택을 판다. 이 세 가지 숫자만 달력에 정확히 박아두면 됩니다. 아래에서 각 조건의 의미, 날짜 계산법, 하루를 넘겼을 때의 실제 손실, 분양권·입주권 특례, 그리고 "집이 안 팔릴 때 어떻게 할 것인가"까지 차례로 풀어드립니다.

본 가이드는 2026년 6월 기준입니다. 이 제도는 조정대상지역 지정·해제 및 세법 개정에 따라 요건이 달라질 수 있습니다. 중요한 거래 전에는 반드시 국세청(nts.go.kr) 및 공인 세무사를 통해 현행 내용을 확인하시길 권합니다.

개요 — 일시적 2주택 특례란 무엇인가

원래 1세대가 집 한 채만 가지고 있다가 팔면, 양도가액 12억원 이하까지는 양도소득세가 비과세됩니다(1세대 1주택 비과세). 그런데 현실에서 집을 갈아탈 때는 "헌 집을 먼저 팔고 새 집에 들어가는" 깔끔한 순서가 거의 불가능합니다. 살 집을 먼저 정해 계약하고, 잔금을 치러 새 집을 확보한 뒤, 그제서야 살던 집을 내놓는 경우가 대부분입니다. 이 사이의 며칠·몇 달 동안 당신은 불가피하게 2주택자가 됩니다.

세법은 이런 실거주 이사를 "투기 목적의 다주택 보유"와 구분합니다. 그래서 이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우, 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 팔면 1세대 1주택처럼 양도소득세 비과세를 받도록 길을 열어두었습니다. 이것을 외우기 쉽게 정리한 것이 "1-2-3 법칙"입니다.

이 특례의 법적 근거는 소득세법 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택 특례)입니다. 그리고 한 가지 중요한 변화가 있습니다. 2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 지역 구분 없이 처분기한 3년이 적용됩니다. 과거에는 조정대상지역에서 조정대상지역으로 갈아타는 경우 처분기한이 1년으로 짧았지만, 지금은 종전 집과 새 집이 어느 지역에 있든 처분기한이 일률적으로 3년으로 통일되었습니다. 이 제도는 2026년 6월 기준 현행 유지 중입니다.

여기서 가장 먼저 잡아야 할 큰 그림은 이렇습니다.

• 이 특례는 종전주택(살던 집)을 팔 때 그 양도세를 비과세해 주는 제도입니다. 새로 산 집을 비과세해 주는 제도가 아닙니다.
• 세 가지 시간 조건(1년·2년·3년)을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 어긋나면 특례가 적용되지 않습니다.
• 처분기한(3년)은 연장 제도가 없습니다. 단 하루만 넘겨도 특례 전체가 박탈되고 2주택자 기준으로 과세됩니다.

적용 대상·요건 — 1·2·3 법칙 완전 분해

특례의 핵심 요건을 표로 정리하면 다음과 같습니다.

근거 법령: 소득세법 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택 특례)

이 세 조건은 각각 "왜 있는지"를 이해하면 절대 헷갈리지 않습니다. 하나씩 분해해 보겠습니다.

(1) 취득 간격 요건 — "1년 이상" 띄우고 새 집을 사라

종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 뒤에 신규주택을 취득해야 합니다. 이는 "헌 집을 산 직후에 곧바로 새 집까지 사들이는" 사실상의 단기 다주택 행위를 특례에서 걸러내기 위한 장치입니다.

예를 들어 종전주택을 2024년 3월 10일에 샀다면, 신규주택은 2025년 3월 10일 이후에 취득해야 이 요건을 충족합니다. 만약 2024년 12월에 새 집을 샀다면 간격이 1년이 안 되므로(약 9개월) 특례 적용이 불가능합니다.

⚠️ 주의: 신규주택 취득이 너무 빠르면(1년 미만) 특례 자체가 성립하지 않습니다. 종전주택을 늦게 파는 것뿐 아니라, 새 집을 너무 일찍 사는 것도 함정입니다.

(2) 보유 요건 — "2년 이상" 보유, 조정지역이면 "2년 거주"까지

종전주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 그런데 여기에 한 겹이 더 있습니다. 종전주택을 취득할 당시 그 집이 조정대상지역에 있었다면, 2년 보유에 더해 2년 거주 요건까지 충족해야 비과세가 적용됩니다.

즉 종전주택이 비조정지역이었으면 "2년 보유"만으로 충분하지만, 취득 당시 조정대상지역이었으면 "2년 보유 + 2년 거주"가 모두 필요합니다. 여기서 기준이 되는 것은 취득 당시의 지역 지정 여부라는 점을 기억하세요. 나중에 조정대상지역에서 해제되었더라도, 취득 시점에 조정지역이었으면 거주 요건이 따라붙습니다.

(3) 처분 기한 요건 — "3년 이내" 종전주택을 팔아라

가장 중요하고, 가장 사고가 잦은 조건입니다. 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 앞서 말했듯 2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 지역과 무관하게 이 기한이 3년으로 통일되었습니다.

이 "3년"은 단 하루의 여유도 없습니다. 신규주택 취득일을 D-day로 삼아, 그로부터 정확히 3년이 되는 날까지 종전주택의 양도(잔금 청산 또는 등기 중 빠른 날)가 완료되어야 합니다. 다음 섹션에서 이 날짜를 달력에 어떻게 매핑하는지 구체적으로 보겠습니다.

참고: 상속·혼인·동거봉양으로 인한 2주택은 이 일시적 2주택 특례와 별개로, 더 긴 별도의 특례기한이 있습니다. 사유별로 요건이 다르므로 해당 사유가 있다면 별도로 확인해야 합니다.

타임라인 매핑 — 취득일 기준 D-day 계산 예시

addDepth 1번 요청을 반영해, 1·2·3 법칙을 실제 달력 위에 D-day로 올려놓는 방법을 예시로 보여드립니다. 아래 날짜는 모두 이해를 돕기 위한 가정·예시이며, 본인 상황에서는 등기부등본상 실제 날짜로 바꿔 계산해야 합니다.

가정 시나리오 (예시)

• 종전주택(A) 취득일: 2024년 5월 1일
• 신규주택(B)을 사고 싶은 시점을 검토 중
• 두 집 모두 비조정지역(거주 요건 미해당)이라고 가정

단계별 D-day 계산

① 취득 간격(1년) 충족 시점 종전주택 A를 2024년 5월 1일에 취득했으므로, 신규주택 B는 2025년 5월 1일 이후에 취득해야 (1) 취득 간격 1년 요건을 채웁니다. 이 날짜 이전에 B를 사면 특례가 깨집니다.

② 보유(2년) 충족 시점 종전주택 A를 양도하는 시점에 보유기간이 2년 이상이어야 합니다. 2024년 5월 1일 취득 기준 보유 2년이 차는 날은 2026년 5월 1일입니다. 따라서 A는 이 날 이후에 팔아야 (2) 보유 요건이 충족됩니다. (조정지역 취득이었다면 여기에 2년 거주까지 별도로 채워야 합니다.)

③ 처분 기한(3년)의 마지막 날 이번엔 신규주택 B를 2025년 6월 1일에 취득했다고 가정합시다. 그러면 처분기한 3년의 마감일은 2028년 6월 1일이 됩니다. 종전주택 A의 양도(잔금 청산 또는 등기 중 빠른 날)는 늦어도 이 날까지 마쳐져야 합니다.

달력 요약표 (예시)

핵심은 신규주택 B 취득일이 처분기한의 출발점(D-day)이라는 것입니다. B를 산 날을 달력에 빨간 동그라미로 표시하고, 그날로부터 3년 되는 날(위 예시에서는 2028-06-01)에 "종전주택 양도 마감"이라고 또 한 번 표시해 두세요. 그리고 부동산 시장 상황상 매도에는 수개월이 걸릴 수 있으므로, 마감일 6개월~1년 전부터는 반드시 매물을 내놓는 것이 안전합니다.

양도일의 정확한 판단: 세법상 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금일)과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 계약일이 아니라 잔금/등기 기준이라는 점이 중요합니다. 취득일·양도일을 등기부등본으로 정확히 관리해야 하루 차이로 특례를 잃는 사고를 막을 수 있습니다.

절세 효과 — 비과세를 받을 때 vs 못 받을 때

이 특례의 가치는 "세금이 0이 되느냐, 수천만 원이 되느냐"의 차이입니다.

• 종전주택 양도가액 12억원 이하: 양도소득세 전액 비과세 (1세대 1주택과 동일)
• 처분기한(3년)을 하루라도 넘기면 특례 전체 박탈 → 2주택자 기준으로 과세 전환

비과세를 받지 못하고 과세로 전환되면 세 부담이 어떻게 달라지는지 정리하면 다음과 같습니다.

비과세를 받지 못할 경우 세 부담 비교

• 일반세율: 양도차익에 6~45% 누진세율 + 지방소득세 10%
• 다주택자 중과: 기본세율 + 20%p 또는 30%p 중과 (단, 2022.5.10 이후 중과 한시 배제, 2026년 6월 기준 배제 적용 여부 확인 필요)

비과세는 말 그대로 양도차익에 붙는 세금이 사라지는 것입니다. 반면 과세로 전환되면 양도차익에 6~45%의 누진세율이 적용되고, 거기에 산출세액의 10%에 해당하는 지방소득세가 더 붙습니다. 양도차익이 클수록 누진 구조 때문에 세 부담은 급격히 커집니다.

처분기한 3년을 하루라도 넘기지 않도록 취득일·양도일을 등기부등본으로 정확히 관리해야 한다는 점을 다시 강조합니다.

기한 하루 초과의 대가 — 실제 추징 시나리오와 손실액 비교

addDepth 2번 요청을 반영합니다. "기한을 하루 넘기면 정말 그렇게까지 손해인가?"라는 의문에 대한 답입니다. 결론부터 말하면, 하루 차이가 0원과 수천만 원의 차이를 만듭니다. 아래 금액은 이해를 돕기 위한 가정·예시 시뮬레이션이며, 실제 세액은 보유기간·공제·세율 구간에 따라 달라지므로 반드시 세무사 검토가 필요합니다.

시나리오 설정 (예시·가정)

• 종전주택 양도가액: 8억원 (12억원 이하)
• 양도차익: 3억원 (가정)
• 신규주택 취득일: 2025년 6월 1일 → 처분기한 마감 2028년 6월 1일 (앞 예시 기준)

Case A — 마감일 안에 판 경우 (2028년 5월 30일 양도, 가정)

양도가액 8억원이 12억원 이하이고 1·2·3 요건을 모두 충족했으므로 양도소득세 전액 비과세입니다. 납부 세액은 0원입니다.

Case B — 마감일을 하루 넘긴 경우 (2028년 6월 2일 양도, 가정)

처분기한 3년을 단 하루 초과했으므로 특례 전체가 박탈됩니다. 종전주택은 더 이상 일시적 2주택 비과세 대상이 아니고, 2주택자 기준으로 양도차익 3억원 전체가 과세 대상이 됩니다. 양도차익 3억원에 6~45% 누진세율과 지방소득세 10%가 적용되어 수천만 원 단위의 양도소득세가 발생합니다.

손실액 비교표 (예시·가정)

위 세액은 가정·예시이며 실제 숫자가 아닙니다. 핵심은 "하루"의 차이가 비과세(0원)와 전액 과세 사이를 가른다는 점입니다. 법령상 처분기한은 3년으로 고정되어 있고, "사정상 며칠 늦었다"는 사유로 봐주는 연장 제도는 없습니다.

이 때문에 실무에서는 마감일에 딱 맞춰 잔금을 잡는 것을 절대 피합니다. 잔금일은 매수자 대출 실행 지연, 등기 접수 마감 등 외부 요인으로 며칠씩 밀리기 쉽기 때문입니다. 반드시 마감일보다 여유를 두고 양도(잔금)를 완료해야 합니다.

고가주택(12억 초과) 과세 방식

종전주택 양도가액이 12억원을 넘으면 전액 비과세가 아닙니다. 12억원 이하분은 비과세, 초과분만 과세되는 구조입니다. 이때 과세분에 장기보유특별공제(표2)를 함께 적용하면 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

과세분을 계산하는 공식은 다음과 같습니다.

• 과세 대상 비율 = (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
• 과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × 과세 비율
• 이 과세 부분에 표2 장기보유특별공제(최대 80%) 및 세율 적용

예시 (양도가액 18억원, 양도차익 6억원인 경우)

• 과세 비율: (18억 − 12억) ÷ 18억 = 33.3%
• 과세 대상 양도차익: 6억 × 33.3% = 약 2억원
• 이 2억원에 대해 장기보유특별공제 후 세율 적용

위 예시처럼, 18억원짜리 집을 팔아 6억원의 차익이 났더라도 6억원 전체가 과세되는 것이 아니라, 12억원을 넘는 비율(33.3%)에 해당하는 약 2억원만 과세 대상이 됩니다. 게다가 이 2억원에 대해서도 장기보유특별공제(표2, 최대 80%)가 적용되므로 실제 과세표준은 더 줄어듭니다.

고가주택의 과세분 양도차익 계산과 장기보유특별공제 적용은 매우 복잡합니다. 보유·거주 기간에 따라 공제율이 달라지고, 표2 적용 요건도 까다롭습니다. 양도가액이 12억원을 넘는다면 거래 전에 반드시 세무사 상담을 받으시길 권합니다.

분양권·입주권으로 새 집을 산 경우 — 처분기한 특례

addDepth 3번 요청을 반영합니다. 갈아탈 새 집을 이미 지어진 기존 주택이 아니라 분양권이나 재건축·재개발 조합원입주권으로 취득한 경우, 처분기한 규칙이 일반적인 경우와 다르게 적용될 수 있습니다.

일반적인 일시적 2주택은 "기존에 지어진 새 집"을 사서 곧바로 종전주택과 2주택이 겹치는 구조입니다. 하지만 분양권·입주권은 취득 시점에는 아직 완공된 집이 아니어서, 한참 뒤에 건물이 완공되고 그제서야 실제로 입주하게 됩니다. 그래서 이 경우에는 종전주택을 완공·전입 후 일정 기간 내에 처분하도록 하는 별도의 처분기한 특례 규칙이 적용됩니다.

이 특례를 활용하려면 일반적으로 다음과 같은 흐름을 따르게 됩니다.

1. 분양권·입주권으로 새 집(완공 예정 주택)을 취득
2. 건물이 완공된 뒤 신축 주택으로 전입
3. 완공·전입을 기준으로 정해진 기한 내에 종전주택을 처분

즉 처분기한의 출발점이 "분양권·입주권 취득일"이 아니라 "완공 후 전입" 기준으로 별도 적용된다는 것이 핵심입니다. 또한 본문 주의사항에서 언급했듯, 재건축·재개발 조합원입주권으로 전환된 경우 비과세 적용 시기 판단이 달라질 수 있습니다. 종전주택이 입주권으로 전환되었는지, 새 집을 입주권으로 취득했는지에 따라 적용되는 조항과 기한이 달라지므로 매우 신중해야 합니다.

분양권·입주권 관련 특례는 완공 시점, 전입 시점, 처분 시점이 모두 얽혀 있어 일반 거래보다 훨씬 복잡합니다. 구체적인 기한 일수와 전입 요건은 확인 필요 사항이며, 이 경로로 갈아타기를 계획 중이라면 반드시 사전에 세무사와 함께 일정을 설계하시길 권합니다. 관련 입주권 비과세는 아래 관련 정보의 재개발·재건축 입주권 비과세 항목도 함께 참고하세요.

종전주택이 안 팔릴 때 — 매매 vs 증여 vs 임대 의사결정

addDepth 4번 요청을 반영합니다. 가장 현실적인 위기 상황입니다. 새 집으로 이사는 가야 하는데 종전주택이 시장에서 팔리지 않고, 처분기한 3년이 다가오는 경우입니다. 먼저 분명히 해 둘 것은, 법령상 처분기한은 3년으로 고정되어 있고, "안 팔려서"를 사유로 한 연장 제도는 없다는 점입니다. 따라서 의사결정의 출발점은 "어떻게든 기한 내에 처분할 것이냐, 아니면 비과세를 포기할 것이냐"입니다.

선택지를 세 가지로 놓고 시뮬레이션해 보겠습니다. 아래 판단 기준은 일반적 개념 설명이며, 각 방식의 구체적 세액·요건은 확인 필요 사항이자 세무사 상담 대상입니다.

선택지 비교 (개념 시뮬레이션)

각 선택지 풀이

① 매매 — 가격을 낮춰서라도 기한 내에 판다 (가장 안전) 처분기한 내에 종전주택을 실제로 양도(잔금 청산)하기만 하면 비과세가 유지됩니다. 핵심 계산은 "호가를 얼마 낮춰서 잃는 금액" vs "기한을 넘겨 비과세가 박탈될 때 내야 할 세금"의 비교입니다. 앞 추징 시나리오에서 봤듯 박탈 시 세 부담은 양도차익에 6~45% 누진세율 + 지방소득세 10%로 매우 큽니다. 일반적으로는 가격을 다소 양보하더라도 기한 내 매도가 유리한 경우가 많습니다. 다만 마감일 직전에 잔금이 밀릴 위험을 감안해 충분히 앞당겨 거래해야 합니다.

② 증여 — "양도"가 아니므로 별도 판단 종전주택을 가족 등에게 증여하면 소유권은 넘어가지만, 증여는 세법상 "양도"가 아닙니다. 따라서 일시적 2주택 특례의 처분(양도) 요건을 이것으로 충족할 수 있는지는 별도로 판단해야 하며, 이는 확인 필요 사항입니다. 또한 증여를 하면 받는 사람에게 증여세가, 그리고 별도로 취득세가 발생할 수 있습니다. 즉 비과세를 지키려다 다른 세금이 더 커질 수 있으므로, 단순한 회피 수단으로 접근하면 안 됩니다.

③ 임대 전환 — 비과세를 포기하는 선택 "안 팔리니 일단 세를 놓자"는 선택은, 결국 종전주택을 계속 보유한다는 뜻입니다. 처분기한 내에 양도가 일어나지 않으므로 일시적 2주택 특례는 박탈됩니다. 다만 시장 침체로 매도 손실이 박탈 세액보다 훨씬 클 것으로 보이고, 향후 가격 회복을 기대해 장기 보유로 방향을 트는 전략적 선택일 수는 있습니다. 이 경우 "비과세를 포기하는 대신 자산을 지킨다"는 전제를 명확히 하고, 향후 매도 시점의 다주택 과세까지 함께 계산해야 합니다.

의사결정 원칙: 대부분의 실거주 갈아타기에서는 ①번(기한 내 매매)이 정답입니다. ②·③은 시장 상황이 극단적으로 나쁘거나 특수한 가족 사정이 있을 때 검토하는 예외 경로이며, 모두 추가 세금과 별도 요건이 따르므로 반드시 사전 세무 상담이 필요합니다.

신청 방법

이 특례는 별도의 "특례 신청서"를 미리 내는 제도가 아니라, 종전주택을 양도할 때 양도소득세 예정신고에서 비과세를 적용하는 방식입니다. 절차는 다음과 같습니다.

1. 예정신고: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내
2. 신고처: 홈택스(hometax.go.kr) 또는 관할 세무서
3. 필수 관리 사항: 신규주택 취득일·종전주택 양도일을 정확히 기록해 3년 처분기한 관리
4. 고가주택이면 과세분 양도차익 계산 및 장기보유특별공제 적용이 복잡하므로 세무사 상담 권장

가장 중요한 것은 신고 시점이 아니라, 그 전에 1·2·3 요건을 실제로 충족하도록 날짜를 관리하는 것입니다. 요건이 충족되지 않은 채 비과세로 신고하면 추후 세무서의 사후 검증에서 추징될 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 종전주택 취득 후 6개월 만에 신규주택을 취득했는데 특례를 받을 수 있나요? A. 아니요. 종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 뒤 신규주택을 취득해야 특례가 적용됩니다. 6개월은 취득 간격 1년 요건에 미달하므로 특례를 받을 수 없습니다.

Q2. 처분기한 3년을 하루라도 넘기면 정말로 비과세가 전부 사라지나요? A. 네. 처분기한을 단 하루라도 넘기면 특례 전체가 박탈되어 2주택자 기준으로 과세됩니다. 마감일에 딱 맞추지 말고 반드시 여유를 두고 양도(잔금)를 완료하세요.

Q3. 새집으로 이사를 가야 하는데, 종전주택이 잘 팔리지 않습니다. 처분기한을 연장할 방법이 있나요? A. 법령상 처분기한은 3년으로 고정되어 있습니다. 특별한 연장 제도는 없으므로, 취득 시점부터 3년 기한을 철저히 관리해야 합니다. 안 팔릴 위험이 보이면 호가 조정 등으로 기한 내 매도를 우선 검토하세요(위 "안 팔릴 때" 섹션 참조).

Q4. 신규주택도 조정대상지역에 있으면 거주해야 하나요? A. 일시적 2주택 특례는 종전주택에 대한 비과세 특례이며, 종전주택의 조정지역 여부에 따라 거주 요건이 달라집니다. 신규주택의 조정지역 여부는 이 특례의 직접 요건은 아니지만, 신규주택을 나중에 팔 때의 비과세 요건에는 영향을 미칩니다.

Q5. 상속이나 혼인으로 2주택이 된 경우에도 이 특례를 적용받나요? A. 상속·혼인·동거봉양으로 인한 2주택은 별도의 더 긴 특례기한이 있습니다. 각 사유별 요건이 다르므로 별도로 확인해야 합니다.

Q6. 종전주택이 취득 당시 조정대상지역이었습니다. 보유만 하면 되나요, 거주도 해야 하나요? A. 종전주택을 취득할 당시 조정대상지역이었다면 2년 보유에 더해 2년 거주 요건도 충족해야 비과세가 적용됩니다. 비조정지역이었다면 2년 보유만으로 충분합니다. 기준은 양도 시점이 아니라 취득 당시의 지역 지정 여부입니다.

Q7. 양도일은 계약일 기준인가요, 잔금일 기준인가요? A. 세법상 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금일)과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 계약일이 아닙니다. 처분기한 3년도 이 기준으로 따지므로, 계약은 마감 전에 했더라도 잔금이 마감 후로 밀리면 위험할 수 있습니다.

Q8. 분양권으로 새 집을 산 경우에도 똑같이 3년 안에 팔면 되나요? A. 분양권·입주권으로 새 집을 취득한 경우에는 완공 후 전입을 기준으로 한 별도의 처분기한 특례가 적용될 수 있습니다. 일반 주택을 산 경우와 기준 시점이 다르므로(확인 필요), 이 경로라면 반드시 사전에 세무사와 일정을 설계하세요.

주의점·체크리스트

거래 전·중·후에 반드시 점검해야 할 사항을 모았습니다.

핵심 주의사항

• ⚠️ 신규주택 취득 후 1년이 지나기 전에 종전주택을 팔면 특례 적용 불가 (취득 간격 1년 요건 미충족 — 새 집을 너무 일찍 사는 것도 함정)
• ⚠️ 처분기한 3년을 단 하루라도 넘기면 특례 전체 박탈 → 2주택자 과세로 전환
• 상속·혼인·동거봉양으로 인한 2주택은 별도의 더 긴 특례기한이 있으므로 사유별로 별도 확인 필요
• 재건축·재개발 조합원입주권으로 전환된 경우 비과세 적용 시기 판단이 달라질 수 있음
• 2023.1.12 이후 양도분부터 지역 구분 없이 처분기한 3년 적용 (종전에는 조정→조정 취득 시 1년이었음)
• 종전주택의 거주 요건: 취득 당시 조정대상지역이었으면 2년 거주 요건도 충족해야 비과세 적용

거래 전 체크리스트

• [ ] 종전주택 취득일과 신규주택 취득(예정)일 사이가 1년 이상인가? (등기부등본 확인)
• [ ] 종전주택을 2년 이상 보유했는가? (조정지역 취득이면 2년 거주까지)
• [ ] 신규주택 취득일을 D-day로 한 처분기한 3년 마감일을 달력에 표시했는가?
• [ ] 마감일보다 충분히 앞당겨(권장 6개월~1년 전) 매물을 내놓을 계획인가?
• [ ] 양도가액이 12억원을 넘는가? (넘으면 고가주택 과세분 계산 + 세무사 상담)
• [ ] 새 집을 분양권·입주권으로 취득하는가? (그렇다면 별도 처분기한 특례 확인)
• [ ] 종전주택 양도 후 양도일 말일부터 2개월 이내 예정신고 일정을 잡았는가?

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차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.