임대인 고지 의무 — 세금 체납·권리관계 미고지 시 임차인 대응법

개요

임대인 고지 의무는 임대인이 임차인과 임대차 계약을 체결할 때 임차인의 재산 보호를 위해 고지해야 할 사항을 말한다. 주요 고지 의무 사항은 세금 체납 사실, 다가구 건물의 선순위 임차 보증금 현황, 근저당 등 주요 권리관계다. 임대인이 이를 숨기거나 거짓으로 고지하면 임차인이 막대한 손해를 볼 수 있으며, 민사 손해배상뿐 아니라 형사 사기죄로도 처벌받을 수 있다.

이 문서는 2026년 6월 기준 주택임대차보호법 개정 사항 및 민법을 바탕으로 임대인 고지 의무 항목, 임차인 자가 확인 방법, 미고지 시 대응 절차를 정리한다.

법적 근거

주택임대차보호법 (2022~2023년 개정): 임대차 계약 시 임대인의 세금 체납 사실 확인 요청권을 임차인에게 명시 부여한다.
민법 제535조: 계약 전 정보 제공 의무 관련 판례 기반 적용
민법 제390조: 임대인의 채무 불이행(미고지)으로 인한 손해배상 책임 근거
위 법령은 2026년 6월 기준 현행 적용 중이다.

적용 대상

전세·월세 계약 예정인 임차인
계약 후 임대인 고지 의무 위반이 의심되는 임차인 (체납 정보 미공개, 선순위 임차 현황 은폐 등)

임대인 고지 의무 항목 상세

세금 체납 사실

임대인(집주인)에게 국세·지방세 체납이 있으면, 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우 세금이 임차인 보증금보다 우선 배당될 수 있다. 이 때문에 임대인은 계약 전 체납 사실을 임차인에게 고지해야 하며, 임차인은 고지 요청 권리가 있다.

임차인의 확인 요청권: 임대인에게 국세·지방세 체납 사실 확인서를 요청할 수 있다 (임대인 동의 필요).
임대인이 거부하면 국세청 홈택스에서 미납 국세 열람 신청 가능 (일부 공개 허용).

선순위 임차 보증금

다가구 건물(단독주택을 개조한 여러 세대 입주 건물)에서 임대인은 기존에 입주한 임차인들의 선순위 보증금 합계를 고지해야 한다.

선순위 보증금 합계 + 새 임차인 보증금이 건물 가치를 초과하면, 경매 시 새 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.
고지 거부 또는 허위 고지 시 손해배상 및 사기죄 성립 가능.

근저당 등 권리관계

근저당·가압류·압류·전세권 등 주요 권리관계는 등기부등본으로 임차인이 직접 확인할 수 있으나, 임대인도 계약 시 이를 명확히 알려야 하는 의무가 있다.
특히 당해세(해당 부동산에 부과된 국세·지방세)는 등기부에 나타나지 않아 임차인이 스스로 확인하기 어려우므로 임대인 고지가 더욱 중요하다.

임차인이 직접 확인하는 방법

국세·지방세 체납 조회

국세 미납 공개: 일정 규모 이상 체납자는 국세청 홈페이지에 공개된다. 개인 정보이므로 전액 공개는 제한적이며, 임대인 동의를 받아 세무서에서 확인서를 발급받는 것이 가장 확실하다.
지방세 체납: 임대인 동의 후 위택스(wetax.go.kr)에서 확인 가능.

등기부등본 확인

인터넷 등기소(iros.go.kr) 또는 등기소 방문에서 해당 주택 등기부등본(전부증명서) 발급
확인 사항: 근저당 설정 여부·금액, 가압류·압류·전세권 등
잔금 지급 당일 오전에도 재확인하는 것이 필수(계약 후 추가 근저당 설정 방지)

임대차 계약 신고

임대차 계약 체결 후 30일 이내 임대차 계약 신고 (주택 소재지 주민센터 또는 부동산거래관리시스템) 의무화
신고를 통해 확정일자와 함께 전세 현황 파악에 활용

미고지 시 임차인 대응법

계약 해제·손해배상 청구

임대인이 세금 체납·선순위 임차 보증금 등을 숨기고 계약한 경우:

계약 해제: 민법상 사기(민법 제110조) 또는 착오(민법 제109조)를 이유로 계약 취소 및 계약금 반환 청구 가능
손해배상: 임대인의 미고지로 발생한 손해(보증금 손실 등)에 대해 민사소송 제기 가능

형사 고소 (사기죄)

임대인이 고의로 체납·선순위 임차 현황을 숨기고 계약한 경우 형법상 사기죄(형법 제347조)가 성립할 수 있다. 경찰서 또는 검찰청에 고소장을 제출할 수 있으며, 법률구조공단(132)의 무료 지원을 받아 진행할 수 있다.

당해세 문제 — 세금이 임차인 보증금보다 우선하는 경우

당해세는 해당 부동산에서 발생한 국세(재산세·종합부동산세 등)나 지방세 체납액으로, 확정일자·전입신고보다 우선 배당되는 경우가 있다.

임차인이 전입신고·확정일자를 완벽하게 갖추더라도, 당해세가 먼저 배당되면 임차인의 배당 몫이 줄어들 수 있다.
당해세는 등기부에 나타나지 않으므로 임대인 고지 또는 국세·지방세 납부 현황 직접 확인이 유일한 예방책이다.

주의사항

임대인이 체납 확인서 제공을 거부하면 계약을 재고하는 것이 안전하다. 거부 자체가 체납 가능성을 시사하는 신호일 수 있다.
다가구 건물 계약 시 선순위 보증금 합계를 구두로만 확인하지 말고 서면으로 받아두어야 한다.
이 문서의 제도·절차는 2026년 6월 기준이며, 주택임대차보호법 개정에 따라 변경될 수 있다.

FAQ

Q. 집주인이 체납 확인서를 안 주겠다고 해요. 어떻게 하나요? A. 임대인의 동의를 받아 세무서에서 확인서 발급을 시도하거나, 국세청 홈택스에서 공개된 체납 정보를 조회하세요. 거부 자체를 계약 재검토의 신호로 보는 것이 안전합니다.

Q. 선순위 보증금을 임대인이 줄여서 말했어요. 어떻게 대응하나요? A. 계약 해제(사기·착오 이유)와 계약금 반환 청구, 민사 손해배상 소송이 가능합니다. 고의가 명백하면 형사 사기죄 고소도 가능합니다.

Q. 당해세는 등기부등본으로 확인할 수 없나요? A. 당해세는 등기부에 나타나지 않습니다. 임대인에게 지방세 완납 증명서를 요청하는 것이 유일한 확인 방법입니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.

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