전세 계약 후 추가 근저당 위험 — 잔금일 등기 재확인·특약·보험 대응

개요

전세 계약 후 잔금 지급 전까지 집주인(임대인)이 새로운 근저당을 설정하면 임차인의 보증금 안전이 위협받는다. 특히 잔금일 당일 오전에 근저당을 설정하고 오후에 잔금을 수령하는 수법으로 인한 피해가 다수 발생하고 있다.

이 문서는 2026년 6월 기준 주택임대차보호법·민법·전세보증보험 제도를 바탕으로 추가 근저당의 위험과 예방 수단 3가지를 정리한다.

법적 근거

민법 제652조·제654조: 임대인의 주택 보전 의무 및 임차인 보호 관련 준용 규정
주택임대차보호법: 임차인의 대항력·우선변제권 보호, 전세보증보험 관련 근거
계약서 특약은 민법 계약자유의 원칙에 따라 양 당사자 합의로 효력이 발생한다.
위 법령은 2026년 6월 기준 현행 적용 중이다.

적용 대상

전세 계약을 완료했으나 아직 잔금 지급 전인 임차인
계약 후 집주인의 추가 근저당 설정이 우려되는 임차인
이미 잔금을 지급했으나 계약 후 근저당이 설정된 것을 뒤늦게 발견한 임차인

추가 근저당의 위험 — 왜 위험한가

전세 계약 후 잔금 지급 이전에 집주인이 근저당을 추가로 설정하면:

선순위 변경: 새 근저당이 임차인의 전입신고(대항력 발생 시점)보다 앞설 경우, 경매 시 임차인 보증금보다 근저당 채권자가 먼저 배당받는다.
주택 가치 훼손: 추가 근저당으로 집에 대한 담보 채무가 늘어나 경매 시 임차인이 배당받을 금액이 부족해진다.
잔금 당일 사기: 계약 당일 오전 근저당 설정, 오후 잔금 수령 후 잠적하는 사기 수법이 다수 발생한다.

전입신고 다음 날 0시에 대항력이 발생하므로, 잔금일과 전입신고일 전에 설정된 근저당은 임차인보다 선순위다.

예방 수단 1: 계약서 특약 삽입

계약서에 집주인이 추가 근저당을 설정하지 못하도록 하는 특약 조항을 삽입한다.

추천 특약 문구:

"임대인은 본 임대차 계약 기간 중 본 주택에 추가적인 근저당, 가압류, 기타 담보권을 설정하지 않을 의무를 진다. 임대인이 이를 위반할 경우 임차인은 즉시 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다."

특약만으로 등기소에서 근저당 설정 자체를 막을 수는 없다. 그러나 위반 시 계약 해지 및 손해배상 청구의 법적 근거가 된다.
집주인이 특약 삽입을 거부하면 숨길 것이 있다는 신호이므로 계약 재검토를 권장한다.

예방 수단 2: 잔금일 당일 등기부 재확인

잔금을 지급하기 직전 (당일 오전) 등기부등본을 다시 열람해 추가 근저당 설정 여부를 확인해야 한다.

확인 방법: 인터넷 등기소(iros.go.kr) 또는 등기소 방문 → 해당 주택 등기부등본(전부증명서) 실시간 조회
계약 당시와 비교해 새로 등기된 근저당·가압류·압류가 있으면 잔금 지급을 보류해야 한다.
잔금일 오전 등기부 재확인은 선택이 아닌 필수다.

예방 수단 3: 전세보증보험 가입 (HUG·HF)

전세보증보험은 임차인이 보험료를 납부하고, 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 되면 보증기관이 대신 지급하는 보험이다.

주요 기관:
HUG (주택도시보증공사): 전세보증금 반환보증 (2026년 기준 운영 중)
HF (한국주택금융공사): 전세지킴보증
가입 시기: 계약 직후부터 잔금 지급 후 일정 기간 내 가입 가능 (기관별 기준 상이)
가입 혜택: 집주인이 추가 근저당을 설정해도, 보증 한도 내에서 보증기관이 임차인 보증금을 보전
단, 전세보증보험은 추가 근저당 설정 자체를 막지는 못하며, 이미 설정된 선순위 채권이 보증 한도를 초과하면 보증 거절될 수 있다.

추가 근저당 설정 후 대응법

잔금 지급 후 집주인이 추가 근저당을 설정한 것을 발견했다면:

계약서 특약 위반 주장: 특약이 있다면 계약 해지 및 손해배상 청구 가능
전세보증보험 청구: 보험 가입 상태라면 보증기관에 청구
임차권등기명령 신청: 이사할 경우 법원에 임차권등기명령 신청 후 이사해 우선변제권을 유지
법률구조공단(132): 무료 법률 상담 및 소송 대리 지원

잔금 지급 당일 오전 재확인이 필수인 이유

전세 사기 수법 중 가장 빈번한 패턴이다:

계약 당일 오전 집주인이 은행에서 새 대출을 받으며 근저당 설정
오후 임차인 방문 → 잔금 수령
이후 경매 시 은행(근저당 채권자)이 임차인보다 먼저 배당받아 보증금 손실

잔금 지급 당일 오전 등기부 재확인을 통해 새로 설정된 근저당이 없음을 확인하고 나서 잔금을 지급해야 이 수법을 원천 차단할 수 있다.

주의사항

특약만으로 근저당 등기를 막을 수 없다. 전세보증보험과 당일 등기부 재확인을 병행해야 한다.
전세보증보험은 주택 가액·선순위 채권 조건에 따라 가입이 거절될 수 있다. 계약 전 보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하라.
집주인이 특약 삽입을 거부하면 계약을 재검토하는 것이 안전하다.
이 문서의 제도·기준은 2026년 6월 기준이며, 전세보증보험 가입 조건은 기관별로 수시로 변경될 수 있다.

FAQ

Q. 잔금일 당일 오전에 등기부를 확인했는데 새 근저당이 없었어요. 안심해도 되나요? A. 확인 시점과 잔금 지급 시점 사이에 등기가 이루어질 수 있습니다. 확인 직후 즉시 잔금을 지급하는 것이 가장 안전합니다.

Q. 전세보증보험에 가입하면 추가 근저당을 막을 수 있나요? A. 막을 수는 없지만, 추가 근저당으로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 경우 보증기관이 대신 지급합니다. 단, 보증 한도와 선순위 채권 조건을 확인하세요.

Q. 특약을 넣었는데 집주인이 근저당을 설정했어요. 어떻게 하나요? A. 특약 위반을 이유로 계약 해지와 손해배상 청구가 가능합니다. 법률구조공단(132)에 상담하세요.

Q. 계약 후 집주인이 경매를 당했어요. 어떻게 되나요? A. 임차인의 전입신고일과 근저당 설정일의 선후 관계에 따라 배당 순위가 결정됩니다. housing-support-tenant-priority-right-detail 참조.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.

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