나눔형·선택형 공공분양 — 시세 70% 공급·수익공유 공공자가주택 안내

개요

나눔형·선택형 공공분양은 기존 선분양 일반공급보다 더 저렴하게 공급되는 LH 공공분양 신유형이다. 2022년 국토교통부가 발표한 공공분양 다양화 방안의 일환으로 도입되었으며, 2026년 6월 기준 지속적으로 공급 중이다.

나눔형(공공자가주택): 시세의 70% 이하에 공급받는 대신, 매도 시 집값 상승 차익의 50~70%를 국가와 공유한다.
선택형: 시세의 60~80% 임대료로 5년 이상 거주 후 분양 또는 임대 중 선택할 수 있으며, 분양 선택 시 입주 당시 분양가가 그대로 적용된다.

공통 요건:

공고마다 세부 자격 요건(소득 기준·청약통장 조건 등)이 다를 수 있으니, 신청 전 해당 공고문을 반드시 확인하라.

나눔형은 분양가를 주변 시세의 70% 이하로 공급하는 대신, 입주자가 향후 주택을 처분(매도)할 때 발생한 집값 상승 차익의 일부를 국가(LH)와 공유하는 구조다.

수익 공유 비율: 매도 차익의 50~70%만 입주자가 가져가고, 나머지는 LH에 반환한다 (공급 단지·유형에 따라 다름).
예시: 시세 6억 원 주택을 4억 2천만 원(70%)에 구입 후 8억 원에 매도할 경우, 차익 3억 8천만 원 중 50%인 1억 9천만 원만 입주자가 취득.
의미: 초기 진입 비용이 낮아 자금이 부족한 실수요자에게 유리하지만, 집값 상승기에는 일반 분양보다 이익이 줄어든다.

LH가 우선 매수 조건을 보유하는 경우가 있다. 매도 시 LH에 먼저 매수 의사를 물어야 하며, LH가 우선 매수하면 일반 시장 매도가 불가하다.
처분 제한 기간: 보통 입주 후 일정 기간(5년 내외) 전매 제한이 적용된다.

선택형은 입주 후 5년 이상 거주하면서 그 이후 분양 전환(구매) 또는 임대 유지 중 선택할 수 있는 유형이다.

분양을 선택하면 입주 당시 고정된 분양가가 그대로 적용된다. 5년 사이 시세가 크게 오른 경우 시세 차익을 온전히 가져갈 수 있는 큰 혜택이다.

항목	나눔형	선택형	일반 분양
초기 분양가	시세의 70% 이하	임대 후 분양가 고정	시세 100%
차익 공유	있음 (50~70%)	없음 (분양 후 온전히 취득)	없음
임대 기간	없음 (분양 취득)	5년 이상 임대 후 선택	없음
유리한 상황	초기 자금 부족·장기 거주	시세 상승 기대·분양가 고정 혜택	즉시 소유·재건축 투자

나눔형은 집값 상승 차익의 50~70%만 가져갈 수 있다. 장기 거주·자산 형성 목적보다 '저렴하게 내 집 마련'이 우선인 경우에 적합하다.
선택형 5년 후 임대 유지를 선택하면 분양 기회를 포기하는 것이므로, 향후 금리·시세 전망을 충분히 검토해야 한다.
LH 우선 매수 조건이 있는 단지는 매도 가격·시기가 제한될 수 있으므로 계약서 세부 조건을 반드시 확인하라.
소득 기준(130% 이하)은 도시근로자 월평균 소득 기준으로, 건강보험료와 연동해 산정된다. 매년 기준이 갱신되므로 공고 시점 현행 기준을 확인하라.
이 문서의 수치(시세 70%, 차익 공유 50~70% 등)는 2026년 6월 기준 일반 기준이며, 공고별로 달라질 수 있다.

Q. 나눔형을 샀는데 5년 후에 팔면 차익을 얼마나 가져갈 수 있나요? A. 공급 계약서에 명시된 수익 공유 비율(보통 50~70%)만큼만 가져갑니다. 나머지는 LH에 반환하며, 세부 비율은 단지별 공고로 확인하세요.

Q. 선택형에서 5년 후 분양을 선택하지 않고 임대를 유지하면 계속 살 수 있나요? A. 임대 계약 갱신 조건에 따라 계속 거주가 가능하지만, 분양 선택권을 영구히 포기하게 됩니다.

Q. 나눔형·선택형 청약도 청약통장이 필요한가요? A. 네. 공공분양이므로 청약통장 가입 요건이 있습니다. 공고별로 납입 회차·기간 요건이 다르므로 공고문 확인이 필요합니다.

Q. 일반 분양과 나눔형 중 어느 것이 더 유리한가요? A. 초기 자금이 부족하고 장기 거주를 계획한다면 나눔형이 유리합니다. 집값 상승 차익을 온전히 원하고 자금 여유가 있다면 일반 분양이 낫습니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.