분양권 전매 양도세 — 1년 미만 70% 세율·전매제한 위반 처벌

분양권을 들고 있다가 입주 전에 되팔려는 분이라면, 가장 먼저 마주치는 두 개의 벽이 있습니다. 하나는 단기 양도세율이 최대 70%까지 치솟는다는 점이고, 다른 하나는 전매제한 기간을 어기면 단순히 세금 문제가 아니라 형사처벌(징역·벌금)까지 받을 수 있다는 점입니다. "프리미엄 5천만 원 붙었으니 팔면 5천만 원 버는 거 아닌가" 하고 계산했다가, 실제로는 절반 이상을 세금으로 내거나 아예 계약 자체가 무효가 되는 일이 적지 않습니다.

이 글은 분양권을 보유했다가 입주 전에 전매하려는 사람, 즉 높은 단기 양도세율과 전매제한 위반 리스크를 반드시 미리 알아야 하는 분양권 투자자를 위해, 2026년 6월 기준 제도를 한 장에 정리한 통합 가이드입니다. 단순히 "세율이 70%다"라는 사실만 던지는 게 아니라, 보유기간별로 실제 손에 얼마가 남는지(실수령액 시뮬레이션), 전매제한 기간을 어떻게 조회하고 언제부터 합법적으로 팔 수 있는지, 위반하면 어디까지 처벌받는지, 그리고 신고를 빠뜨리면 가산세가 어떻게 불어나는지까지 단계별로 풀어드립니다.

본 가이드는 2026년 6월 기준입니다. 세율·전매제한 기간·조정대상지역 지정 현황은 세법 개정과 국토교통부 공시에 따라 수시로 바뀔 수 있으니, 실제 전매 전에는 홈택스(hometax.go.kr)와 거주 지자체·시행사에서 현행 기준을 반드시 한 번 더 확인하시길 권합니다.

개요 — 분양권 전매, 무엇이 위험한가

분양권 전매란 아파트 등 공동주택의 분양계약(분양권)을 입주(소유권 이전 등기) 전에 타인에게 양도하는 행위입니다. 청약에 당첨돼 분양계약을 맺으면 그때부터 입주까지 보통 2~3년이 걸리는데, 이 기간 동안 시세가 오르면 "프리미엄(P)"이 붙고, 그 상태에서 권리를 팔아 차익을 챙기는 것이 전매입니다.

문제는 정부가 단기 투기를 억제하기 위해 분양권에 매우 높은 양도세율을 매기고, 동시에 전매 자체를 일정 기간 금지하고 있다는 점입니다. 2026년 6월 기준 핵심을 먼저 요약하면 이렇습니다.

세금 측면: 분양권 양도소득세는 보유기간에 따라 최대 70%까지 부과됩니다. 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙어 실효 세율은 더 올라갑니다(1년 미만이면 실효 77%).
주택 수 측면: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택으로 간주되어, 양도세 산정 시 주택 수에 포함됩니다. 즉 다주택자 중과 판정에 영향을 줄 수 있습니다.
전매제한 측면: 전매제한 기간 내에 무단으로 전매하면 단순 과세 문제가 아니라 형사처벌(징역 또는 벌금) 대상이 됩니다.

따라서 분양권을 팔기로 마음먹었다면, "세금이 얼마 나오나"를 따지기 전에 그 분양권이 지금 합법적으로 팔 수 있는 물건인지(전매 허용 여부)부터 확인하는 것이 순서입니다. 전매가 금지된 시점에 팔면 세금을 아무리 잘 내도 계약 자체가 위법이 되기 때문입니다.

이 글은 그 순서대로, (1) 전매가 가능한지 → (2) 가능하다면 세금이 얼마인지 → (3) 어떻게 신고하는지 → (4) 빠뜨리면 어떤 불이익이 있는지를 차례로 풀어갑니다.

분양권 전매 양도세 세율 체계

2026년 6월 기준, 분양권 양도소득세 세율은 「소득세법 제104조」에 따라 보유기간을 기준으로 적용됩니다. 일반 부동산과 달리 분양권은 단기 보유에 대한 중과가 매우 강력합니다.

보유기간	세율
1년 미만	70%
1년 이상 2년 미만	60%
2년 이상	기본세율(6~45%)

여기에 더해 반드시 함께 기억해야 할 부가 요소가 있습니다.

지방소득세 10%: 양도소득세액의 10%를 별도로 납부합니다. 예를 들어 70% 세율이 적용되면 지방소득세를 더한 실효 세율은 77%가 됩니다. 60% 세율이면 실효 66%입니다.
기본공제: 연 250만 원을 양도차익에서 차감한 뒤 세율을 적용합니다. 즉 과세 대상이 되는 금액 자체가 250만 원만큼 줄어듭니다.
과세표준 계산식: 매도가액 − 취득가액(원계약금 + 계약금 포함 납입액) − 필요경비. 여기서 핵심은, 분양권 전매에서 실제로 과세되는 것은 매도가 전체가 아니라 프리미엄(P)에 해당하는 차익 부분이라는 점입니다. 원래 낸 분양 대금(계약금·중도금 등 납입액)은 취득가액으로 공제되기 때문입니다.

※ 세율은 2024년 귀속 기준이며, 추후 세법 개정에 따라 변경될 수 있습니다.

왜 단기 세율이 이렇게 높은가

일반적인 부동산 양도세는 기본세율(6~45%) 구간을 적용받지만, 분양권은 "실거주 목적이 아니라 차익을 노린 단기 거래"로 보기 때문에 보유기간이 짧을수록 징벌적 세율을 매깁니다. 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%라는 숫자가 바로 그 결과입니다. 2년 이상 보유해야 비로소 기본세율 구간으로 내려옵니다(단, 조정대상지역이라면 2년 이상이어도 중과가 붙습니다 — 아래에서 설명).

이 구조가 의미하는 바는 분명합니다. "빨리 팔수록 세금이 더 많이 나온다"는 것입니다. 그래서 전매를 고민할 때는 단순히 "지금 P가 얼마 붙었는가"만이 아니라 "내가 지금 몇 개월째 보유 중인가, 한두 달 더 기다리면 세율 구간이 바뀌는가"까지 함께 따져야 손해를 줄일 수 있습니다.

보유기간별 세율표에 프리미엄 5천만 원 대입 — 실수령액 시뮬레이션

이제 가장 궁금한 부분, "프리미엄 5,000만 원에 팔면 실제로 손에 얼마가 남는가"를 보유기간 구간별로 계산해 보겠습니다.

아래 수치는 프리미엄(양도차익) 5,000만 원, 필요경비는 없다고 가정한 예시입니다. 기본공제 연 250만 원을 차감한 뒤 세율을 적용하고, 지방소득세 10%를 더했습니다. 실제로는 중개수수료·취득 부대비용 등 필요경비가 차감될 수 있어 세액이 달라질 수 있습니다. 모든 계산값은 가정·예시이며, 원천 자료에 명시된 계산(1년 미만)과 동일한 방식으로 다른 구간을 산출했습니다.

공통 전제

양도차익(프리미엄 P) = 5,000만 원
기본공제 = 250만 원
과세표준 = 5,000만 원 − 250만 원 = 4,750만 원

1년 미만 보유 (세율 70%) — 원천 자료에 명시된 계산

양도소득세 = 4,750만 원 × 70% = 3,325만 원
지방소득세 = 3,325만 원 × 10% = 약 333만 원
총 세부담 = 약 3,658만 원
실수령액(P 5,000만 원 − 세금) = 약 1,342만 원

1년 이상 2년 미만 보유 (세율 60%) — 가정·예시

양도소득세 = 4,750만 원 × 60% = 2,850만 원
지방소득세 = 2,850만 원 × 10% = 285만 원
총 세부담 = 약 3,135만 원
실수령액 = 약 1,865만 원

2년 이상 보유 (기본세율 6~45%) — 가정·예시(일반 지역)

2년 이상 보유 시에는 기본세율(6~45%) 누진구조가 적용됩니다. 과세표준 4,750만 원은 통상 24%(누진공제 적용) 구간에 해당하므로, 일반적인 기본세율 산식(과세표준 × 세율 − 누진공제)을 따릅니다. 정확한 누진공제액은 귀속연도 세율표에 따르므로 세부 세액은 홈택스 또는 세무사 확인이 필요합니다. 다만 분명한 것은, 2년 이상 보유 시 세부담이 단기(60·70%) 대비 크게 줄어든다는 점입니다.

⚠️ 단, 위 "2년 이상" 계산은 일반 지역 기준입니다. 조정대상지역 소재 분양권은 2년 이상 보유해도 기본세율에 20%p가 중과되므로(아래 섹션 참조) 실수령액이 다시 줄어듭니다.

한눈에 보는 비교표 (프리미엄 5,000만 원 가정)

보유기간	세율	과세표준	양도세	지방소득세(10%)	총 세부담	대략 실수령액
1년 미만	70%	4,750만 원	3,325만 원	약 333만 원	약 3,658만 원	약 1,342만 원
1년~2년 미만	60%	4,750만 원	2,850만 원	285만 원	약 3,135만 원	약 1,865만 원
2년 이상(일반)	6~45%	4,750만 원	기본세율 적용(확인 필요)	양도세의 10%	단기보다 대폭 감소	단기보다 증가

이 표가 보여주는 핵심 메시지는 "보유기간 1~2개월 차이가 수백만 원의 세금 차이를 만든다"는 것입니다. 예컨대 보유 11개월차에 팔면 70%(실효 77%) 구간이지만, 한 달만 더 버텨 12개월을 채우면 60%(실효 66%) 구간으로 내려갑니다. 같은 프리미엄 5,000만 원이라도 위 표 기준 실수령액이 약 1,342만 원 → 약 1,865만 원으로 500만 원가량 차이가 납니다. 전매 시점을 정할 때 이 "구간 경계"를 반드시 확인해야 하는 이유입니다.

조정대상지역 추가 과세(중과)

세율 체계에서 한 가지 더 짚어야 할 것이 조정대상지역 중과입니다. 2년 이상 보유해 기본세율(6~45%) 구간에 들어왔더라도, 그 분양권이 조정대상지역에 있다면 기본세율에 20%p가 추가로 가산됩니다.

구분	세율
일반 지역, 2년 이상 보유	기본세율 6~45%
조정대상지역, 2년 이상 보유	기본세율 + 20%p 중과

즉 같은 2년 이상 보유라도 물건이 어디에 있느냐에 따라 세부담이 크게 달라집니다. 예를 들어 기본세율 24% 구간에 해당하는 양도차익이라도, 조정대상지역이면 44%(24% + 20%p)가 적용되는 식입니다.

⚠️ 조정대상지역 지정·해제는 국토교통부 공시에 따라 수시로 변동됩니다. 어제까지 조정대상지역이던 곳이 해제되거나, 반대로 새로 지정될 수 있습니다. 따라서 전매 전에는 현행 지정 현황을 반드시 확인해야 합니다(2026년 6월 기준 현황은 확인 필요). 같은 지역, 같은 프리미엄이라도 매도일 기준 조정대상지역 여부에 따라 세금이 달라지므로, 매도 직전 시점의 공시를 기준으로 판단하세요.

실무 포인트 — 매도 "시점"의 지정 여부가 기준

조정대상지역 중과 여부는 양도(매도) 시점의 지정 현황을 기준으로 판단하는 것이 일반적입니다. 따라서 "내가 분양받을 때는 조정대상지역이 아니었다"는 사실만으로 안심해서는 안 되며, 반대로 "당첨 당시엔 조정대상이었지만 지금은 해제됐다"면 부담이 줄어들 수도 있습니다. 어느 경우든 매도를 결정하기 직전에 국토교통부 공시를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

전매제한 제도와 위반 처벌 — 실제 적발 사례

세금만큼, 아니 그보다 더 먼저 확인해야 할 것이 전매제한입니다. 전매제한이란 분양권을 일정 기간 동안 타인에게 팔지 못하도록 법으로 막아두는 제도입니다. 이 기간 안에 팔면 세금을 잘 내고 말고를 떠나 위법 행위가 됩니다.

전매제한 기간은 지역 구분과 분양 유형에 따라 다르게 적용됩니다.

지역 구분	전매제한 기간
투기과열지구	소유권 이전 등기 시까지 (사실상 전매 불가)
조정대상지역	3년 (2026년 6월 기준 확인 필요)
수도권 기타	1년
비수도권	6개월 또는 제한 없음 (단지별 상이)

투기과열지구는 소유권 이전 등기 시점까지 전매가 묶이므로, 사실상 입주 전 전매가 불가능합니다.
조정대상지역은 3년의 전매제한이 적용됩니다(현행 기간은 확인 필요 — 정책 변동 가능).
수도권 기타 지역은 1년, 비수도권은 6개월이거나 제한이 없을 수 있는데, 비수도권은 단지별로 상이하므로 개별 확인이 필수입니다.

위반 시 처벌 — 형사처벌까지 간다

⚠️ 전매제한 기간 내 전매는 형사처벌 대상입니다. 「주택법 제65조」에 따라 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금이 부과됩니다. 단순 과태료가 아니라 전과가 남을 수 있는 형사 처벌이라는 점에서 무게가 다릅니다.

또한 공공분양 분양권은 원칙적으로 전매가 금지되며, 부득이한 사정 등 예외 사유가 법령에 따로 규정되어 있습니다. 즉 공공분양은 "팔 수 있는지"를 더욱 신중하게 따져야 합니다.

위반이 실제로 어디까지 가는가 — 적발 시 연쇄 불이익

전매제한 위반이 적발되면 단순히 벌금 한 번으로 끝나지 않고, 연쇄적인 불이익으로 이어질 수 있습니다. 원천 자료가 규정한 처벌(주택법 제65조: 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금)을 중심으로, 제도상 함께 따라오는 불이익 구조를 정리하면 다음과 같습니다.

단계	불이익 내용
① 청약 자격 제한	주택법 위반으로 적발되면 일정 기간 청약 자격이 제한될 수 있습니다(향후 청약 당첨 기회 박탈).
② 계약 취소·환수	사업주체가 위법 전매를 이유로 분양계약을 취소하거나, 공공분양의 경우 환매(매입) 조치가 이뤄질 수 있습니다.
③ 형사처벌	「주택법 제65조」에 따라 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금.

위 ①·② 단계의 구체적 적용 범위·기간은 위반 유형·분양 유형(공공/민간)에 따라 달라지므로 개별 사안별 확인이 필요합니다. 다만 분명한 것은, 전매제한 위반이 "세금 더 내면 되는 문제"가 아니라 당첨 무효·계약 취소·형사처벌로 이어질 수 있는 중대한 위법이라는 점입니다.

요컨대, 전매제한 기간 안에 "불법 전매(다운계약·이중계약 등 포함)"로 분양권을 넘기면, 프리미엄 차익을 노렸다가 청약 자격까지 잃고 계약도 취소되며 형사 전과까지 남는 최악의 시나리오가 가능합니다. 따라서 전매를 고민하는 순간 가장 먼저 할 일은 "내 분양권이 지금 합법적으로 팔 수 있는 상태인가"를 확인하는 것입니다.

지역·주택유형별 전매제한 기간 조회 방법과 합법 매도 시점 판별

그렇다면 내 분양권의 전매제한 기간을 어디서 어떻게 확인하고, 언제부터 합법적으로 팔 수 있는지는 어떻게 판단할까요? 단계별로 정리합니다.

1단계 — 분양계약서부터 확인

가장 먼저 볼 것은 본인이 가진 분양계약서입니다. 분양계약서에는 해당 단지에 적용되는 전매제한 기간이 명시되어 있는 것이 일반적입니다. 계약서상 "전매제한", "전매 행위 제한 기간" 등의 문구를 확인하세요.

2단계 — 분양 유형에 따라 문의처 구분

계약서만으로 불명확하면 분양 유형에 따라 문의처가 갈립니다.

분양 유형	전매제한 확인 문의처
공공분양	LH(한국토지주택공사) 또는 해당 시·군·구
민간분양	시행사 또는 해당 시·군·구
공통	거주지 시·군·구청(주택 관련 부서)

원천 자료가 안내하는 확인 경로는 "해당 시군구 또는 LH(공공), 시행사(민간)에 문의"입니다. 분양계약서에 명시된 내용과 함께 이 문의를 통해 교차 확인하면 정확합니다.

3단계 — 지역 구분 확인 (조정대상지역·투기과열지구 여부)

전매제한 기간은 지역 규제 등급에 따라 달라지므로, 내 단지가 투기과열지구 / 조정대상지역 / 수도권 기타 / 비수도권 중 어디에 해당하는지 확인해야 합니다. 지역 규제 지정·해제는 국토교통부 공시에 따르며, 앞서 본 대로 수시 변동됩니다. 따라서 "분양 당시 등급"이 아니라 "매도 시점의 현행 등급"을 확인하는 것이 핵심입니다.

4단계 — 합법 매도 시점 판별

위 정보를 모으면 합법 매도 시점을 다음과 같이 판단할 수 있습니다.

지역 구분	합법적으로 팔 수 있는 시점
투기과열지구	소유권 이전 등기 후(사실상 입주 후) — 그 전에는 전매 불가
조정대상지역	분양권 취득(계약) 시점부터 3년 경과 후(현행 기간 확인 필요)
수도권 기타	1년 경과 후
비수도권	6개월 경과 후 또는 제한 없음(단지별 상이 — 개별 확인)

⚠️ 위 기산점(언제부터 카운트가 시작되는지)과 정확한 기간은 단지별·정책별로 다를 수 있으므로, 반드시 계약서 + 시행사/LH/시군구 문의로 본인 단지의 정확한 전매 가능일을 특정한 뒤 매도하세요. "대략 1년쯤 지났으니 되겠지" 같은 추정으로 진행하면 형사처벌 리스크를 떠안게 됩니다.

실무 체크 — "공공분양은 원칙 금지"를 잊지 말 것

특히 공공분양 분양권은 원칙적으로 전매가 금지되고, 예외 허용 사유가 법령에 규정되어 있다는 점을 다시 강조합니다. 공공분양이라면 "기간만 지나면 팔 수 있다"가 아니라 "애초에 팔 수 있는 물건인가, 예외 사유에 해당하는가"부터 확인해야 합니다.

신청·신고 방법 — 단계별 절차

전매가 합법적으로 가능하다는 것을 확인했다면, 이제 실제 전매 계약과 양도세 신고 절차로 넘어갑니다. 순서는 다음과 같습니다.

전매 허용 여부 확인: 분양계약서 또는 해당 지자체·LH에 전매제한 기간을 확인합니다. (앞 섹션 참조)
매수자 계약 체결: 분양권 전매 계약서를 작성합니다. 이때 원계약서 사본을 첨부합니다.
잔금 수령: 매수자로부터 프리미엄(P)을 포함한 대금을 수령합니다.
양도세 예정신고: 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 홈택스(hometax.go.kr) 또는 세무서에 신고·납부합니다.
서류 보관: 분양권 전매 계약서, 원분양 계약서, 납입 영수증을 취득가액 증빙용으로 5년 이상 보관합니다.

신고처: 홈택스(hometax.go.kr), 세무서 방문, 세무사 위임 중 선택할 수 있습니다.

예정신고 기한, 왜 중요한가

위 4단계의 "잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내"라는 기한이 가장 실수가 잦은 지점입니다. 예를 들어 잔금일이 3월 10일이라면, 기산점은 3월 말일(3월 31일)이고, 거기서 2개월 이내이므로 5월 31일까지 예정신고·납부를 마쳐야 합니다. 이 기한을 넘기면 뒤에서 설명할 무신고 가산세와 납부불성실 가산세가 붙습니다.

취득가액 증빙 — 5년 보관이 절세의 핵심

분양권 전매에서 과세 대상은 프리미엄(차익)이고, 원래 낸 분양 대금(원계약금 + 계약금 포함 납입액)은 취득가액으로 공제됩니다. 그런데 이 취득가액을 인정받으려면 증빙(원분양 계약서, 납입 영수증 등)이 있어야 합니다. 증빙을 분실하면 공제받아야 할 취득가액을 제대로 인정받지 못해 세금이 늘어날 수 있으므로, 관련 서류를 최소 5년 이상 보관하는 것이 사실상 절세의 출발점입니다.

신고 누락 시 무신고 가산세까지 더해진 추징 사례

분양권을 팔고도 양도세 예정신고를 빠뜨리면 어떻게 될까요? 원래 내야 할 세금에 가산세가 얹혀 추징됩니다. 원천 자료가 규정한 가산세는 다음과 같습니다.

무신고 가산세: 양도소득세의 20%
납부불성실 가산세: 미납 기간에 대한 일별 이자 성격의 가산세

즉 신고를 안 하면 "원래 세금 + 세금의 20% + 늦은 만큼의 이자"가 한꺼번에 부과됩니다.

추징 구조를 숫자로 보기 (가정·예시)

앞의 시뮬레이션과 동일하게, 1년 미만 보유 + 프리미엄 5,000만 원을 가정해 신고를 누락했을 때의 추징 구조를 그려보겠습니다.

아래는 원천 자료의 세율·가산세율을 그대로 적용한 가정·예시 계산입니다. 납부불성실(이자) 가산세는 미납 일수에 따라 달라지므로 금액으로 확정하지 않고 "추가"로 표시합니다.

항목	금액(가정·예시)	근거
본래 양도소득세	3,325만 원	과세표준 4,750만 원 × 70%
무신고 가산세(20%)	665만 원	양도세 3,325만 원 × 20%
지방소득세(10%)	약 333만 원	양도세의 10%
납부불성실 가산세	+ 일별 이자 추가	미납 기간 비례
추징 합계(이자 제외)	약 4,323만 원	본세 + 무신고 가산세 + 지방소득세

원래대로 제때 신고했다면 약 3,658만 원(본세 + 지방소득세)으로 끝났을 세부담이, 신고를 누락하면 무신고 가산세 665만 원이 더해져 약 4,323만 원(이자 별도)으로 불어납니다. 게다가 납부가 늦어질수록 일별 이자 성격의 납부불성실 가산세가 계속 쌓이므로, 시간이 지날수록 추징액은 더 커집니다.

핵심 교훈 — "신고하면 줄어드는 돈"

여기서 얻을 교훈은 명확합니다. 분양권을 팔았다면 차익이 크든 작든 기한 내 자진 신고·납부하는 것이 무조건 유리합니다. 신고를 미루거나 누락해서 얻을 이득은 없고, 적발 시 본세에 20% 가산세와 이자까지 떠안게 됩니다. 특히 2021년 이후 취득 분양권은 주택 수에 포함되는 등 과세 당국의 관리가 강화돼 있어, "안 걸리겠지"라는 기대는 위험합니다.

주의점 · 체크리스트

분양권 전매를 진행하기 전, 아래 항목을 하나씩 확인하세요.

반드시 기억할 주의사항

⚠️ 전매제한 기간 내 전매는 형사처벌 대상입니다(3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금, 주택법 제65조).
⚠️ 공공분양 분양권은 전매 원칙 금지 — 예외 허용 사례를 사전에 반드시 확인하세요.
분양권 전매 시 프리미엄(P)만 과세 대상이고, 원계약금은 취득가액으로 공제됩니다.
지방소득세 10%를 포함하면 실효 세율이 더 높아집니다(1년 미만: 77%).
2021년 이후 취득 분양권은 주택 수에 포함되므로, 다주택자 중과 여부를 사전에 확인하세요.
양도세 예정신고 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다(무신고 20%, 납부불성실 이자).

전매 전 체크리스트

확인 항목	점검
내 분양권의 전매제한 기간이 끝났는가? (계약서 + 시군구/LH/시행사 확인)	☐
투기과열지구·조정대상지역 여부를 매도 시점 기준으로 확인했는가?	☐
공공분양이라면 전매 가능(예외 사유 해당) 여부를 확인했는가?	☐
현재 보유기간이 몇 개월인가? (세율 구간 경계 확인)	☐
한 달 더 보유하면 세율 구간이 낮아지는가? (70%→60% 등)	☐
2021년 이후 취득분이라면 다주택자 중과 영향을 점검했는가?	☐
원분양 계약서·납입 영수증 등 취득가액 증빙을 갖추었는가?	☐
잔금일 속한 달 말일부터 2개월 내 예정신고 일정을 잡았는가?	☐
분양권 전매 계약서에 원계약서 사본을 첨부했는가?	☐
서류를 5년 이상 보관할 준비가 되었는가?	☐

이 체크리스트에서 하나라도 "아니오"가 나오면 전매를 멈추고 확인하는 것이 안전합니다. 특히 첫 세 항목(전매제한 종료 여부, 지역 등급, 공공분양 여부)은 위반 시 형사처벌로 이어지는 부분이므로 절대 건너뛰지 마세요.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 분양권을 1년 2개월 보유 후 팔면 세율이 60%인가요? A. 네. 1년 이상 2년 미만 보유한 분양권을 양도하면 60% 세율이 적용됩니다. 지방소득세 10%까지 합산하면 실효 세율은 66%입니다.

Q2. 분양권 프리미엄(P) 5,000만 원에 팔았습니다. 세금이 얼마인가요? A. 1년 미만 보유라면 5,000만 원에서 기본공제 250만 원을 뺀 4,750만 원의 70% = 3,325만 원이 양도소득세 과세표준(양도세액)입니다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 약 3,658만 원이 됩니다. (필요경비가 있으면 더 줄어들 수 있습니다.)

Q3. 전매제한 기간인지 어떻게 확인하나요? A. 분양계약서에 전매제한 기간이 명시되어 있으며, 해당 시군구 또는 LH(공공), 시행사(민간)에 문의하면 확인할 수 있습니다. 계약서 내용과 문의 결과를 교차 확인하는 것이 안전합니다.

Q4. 2020년에 분양권을 취득했는데 주택 수에 포함되나요? A. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함됩니다. 2020년 이전 취득분은 종전 규정이 적용될 수 있으므로 세무사 상담을 권장합니다.

Q5. 양도세 예정신고를 안 하면 어떻게 되나요? A. 무신고 가산세(양도세의 20%) 및 납부불성실 가산세(일별 이자)가 부과됩니다. 기한 내 자진 신고·납부가 유리합니다.

Q6. 조정대상지역이면 2년 넘게 보유해도 세금이 더 나오나요? A. 네. 2년 이상 보유해 기본세율(6~45%) 구간에 들어와도, 조정대상지역 소재 분양권은 기본세율에 20%p가 중과됩니다. 다만 조정대상지역 지정·해제는 수시 변동되므로 매도 시점의 현행 지정 현황을 확인해야 합니다(2026년 6월 기준 확인 필요).

Q7. 양도세는 언제까지 신고해야 하나요? A. 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 홈택스 또는 세무서에 예정신고·납부해야 합니다. 예컨대 잔금일이 3월 10일이면 5월 31일까지가 기한입니다.

Q8. 전매제한 기간에 몰래 팔면 세금만 더 내면 되나요? A. 아닙니다. 전매제한 기간 내 전매는 세금 문제가 아니라 「주택법 제65조」에 따른 형사처벌(3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금) 대상입니다. 나아가 청약 자격 제한·계약 취소 등 연쇄 불이익으로 이어질 수 있으므로 절대 해서는 안 됩니다.

Q9. 공공분양 분양권도 기간만 지나면 팔 수 있나요? A. 공공분양 분양권은 원칙적으로 전매가 금지되며, 부득이한 사정 등 예외 사유가 법령에 규정되어 있습니다. 따라서 "기간 경과"만으로 판단하지 말고, 애초에 전매가 허용되는 물건인지(예외 사유 해당 여부)부터 확인해야 합니다.