1세대 1주택 양도소득세 비과세 (2년 보유·거주)

집 한 채를 가진 1주택자가 그 집을 팔 때 가장 먼저 떠올리는 질문은 단 하나입니다. "이 집을 팔면 양도세를 안 낼 수 있나?" 1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도는 우리나라 부동산 세제에서 가장 파급력이 큰 비과세 항목입니다. 조건만 맞으면 양도차익 12억원까지 세금이 0원이 되고, 12억원을 넘어도 초과분에만 과세되며 장기보유특별공제로 다시 크게 줄어듭니다.

그런데 막상 실무에 들어가면 "2년 보유면 끝"이 아닙니다. 조정대상지역이면 2년 거주까지 해야 하고, 거주를 못 했다면 상생임대인 특례로 거주요건을 면제받는 길이 있으며, 1·2층은 상가고 위층은 집인 상가주택이라면 면적과 12억원 기준이 교차하며 비과세 범위가 완전히 달라집니다. 하나라도 어긋나면 비과세인 줄 알았다가 수천만 원을 추징당합니다.

이 글은 실거주 목적으로 집 한 채를 보유한 1주택자가 그 집을 팔 때 양도세를 비과세로 끝내기 위해 알아야 할 모든 것을 한 장에 통합한 가이드입니다. 기본 보유·거주요건부터, 거주요건이 면제되는 모든 경로, 상생임대인 임대료 5% 계산, 상가주택 면적 안분, 고가주택 장기보유특별공제 세액 산출, 그리고 추징당하는 흔한 실수까지 순서대로 정리했습니다.

본 가이드는 2026년 6월 기준입니다. 비과세 한도(12억원), 거주요건, 상생임대인 일몰 기한(2026년 12월 31일), 겸용주택 규정은 연도별로 바뀔 수 있으니, 양도 전 홈택스(hometax.go.kr) 또는 관할 세무서에서 현행 기준을 한 번 더 확인하시길 권합니다. 개별 사례는 세무사 상담을 권장합니다.

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개요 — 1세대 1주택 비과세 전체 지도

1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도는 1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가)한 후 매도할 때 양도차익 12억원까지 세금을 내지 않는 제도입니다. 2026년 6월 기준, 양도가액 12억원 이하 주택은 조건 충족 시 양도세가 발생하지 않습니다.

이 제도의 취지는 분명합니다. 투기가 아니라 실수요 주거 목적으로 집을 보유·거주한 1주택자를, 이사·다운사이징·노후 자금 마련 등으로 집을 팔 때 세금 부담 없이 거래하도록 보호하는 것입니다. 그래서 핵심은 "이 집이 정말 실거주용 1주택이냐"를 보유·거주·세대·주택 수라는 기준으로 검증하는 데 있습니다.

전체 그림을 먼저 잡으면 이렇습니다.

• 기본 트랙: 1세대 1주택 + 2년 이상 보유 → 양도가액 12억원 이하면 전액 비과세.
• 조정대상지역 추가 트랙: 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 보유에 더해 2년 거주까지 필요.
• 거주요건 면제 트랙: 조정지역 해제, 취득 시점, 그리고 상생임대인 특례(임대료 5% 이내 인상) 등으로 2년 거주를 면제받는 경로가 있음.
• 고가주택 트랙: 양도가액 12억원 초과 시 초과분 비율만 과세되고, 여기에 장기보유특별공제(최대 80%)로 다시 감면.
• 겸용주택 트랙: 한 건물에 상가와 주택이 섞인 상가주택은 면적과 12억원 기준이 교차하며 비과세 범위가 달라짐.

이 다섯 트랙 중 내 집이 어디에 속하는지를 정확히 짚는 것이 이 글의 목표입니다.

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기본 요건 — 2년 보유·조정지역 2년 거주·12억원 한도

가장 먼저 충족해야 하는 기본 요건입니다.

여기서 가장 많이 혼동하는 지점이 조정대상지역 여부입니다. 취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었다면 2년 거주 요건이 부과됩니다. 그리고 이후 조정지역에서 해제되었더라도 취득 시점 기준으로 판단합니다. 반대로 주택 취득 후 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되면 거주 요건이 소급 적용될 수 있으므로, 취득 시점과 지정·해제 시점을 구체적으로 확인해야 합니다.

세대와 주택 수에 관한 기본 원칙도 함께 알아두어야 합니다.

• 부부 공동명의는 1세대 1주택으로 인정됩니다. 부부가 공동으로 하나의 주택을 보유하면 1세대 1주택으로 봅니다. 다만 부부가 각자 별도 주택을 보유하면 2주택이 됩니다.
• 양도 시점의 주택 수가 기준입니다. 양도 시점에 다른 주택이 있으면 1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 양도 전에 반드시 주택 수를 확인해야 합니다.
• 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함될 수 있습니다. 실제로 주거용으로 쓰는 오피스텔은 주택 수에 잡히고, 업무용 오피스텔은 제외됩니다.

비과세 한도와 신고에 관해서는, 비과세 요건을 충족하면 납부세액은 0원이지만 신고는 권장됩니다. 양도가액이 9억원(2022년 이전 기준)을 초과하는 경우 신고 의무가 있었고, 현재 기준은 12억원이지만 비과세라도 미신고 시 가산세 우려가 있으므로 신고하는 것이 안전합니다.

신고 절차는 다음과 같습니다.

1. 잔금일(양도일) 확정
2. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고
3. 홈택스 로그인 → 신고/납부 → 양도소득세 → 예정신고
4. 비과세 요건 항목 체크 후 제출

주요 준비 서류는 취득 및 양도 계약서, 등기부등본, 거주 확인 서류(주민등록등본, 공과금 납부 내역 등)입니다.

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2년 거주요건이 면제되는 경우 총정리 + 판별 플로차트

조정대상지역 2년 거주요건은 실거주를 못 한 1주택자에게 가장 큰 장벽입니다. 그런데 거주요건은 몇 가지 경로로 면제되거나 애초에 적용되지 않습니다. 내 집이 어디에 해당하는지 아래 플로차트로 판별하세요.

[거주요건 판별 플로차트]

`` [Q1] 취득 당시 그 주택이 조정대상지역이었나? │ ├─ 아니오 → 거주요건 없음. (2년 보유만 충족하면 비과세) │ ※ 비조정지역은 임대를 줬어도 거주요건 무관. │ └─ 예 → [Q2]로 │ [Q2] 상생임대인 특례 요건을 충족하는가? (직전계약 1년6개월 이상 + 임대료 5% 이내 인상 + 상생계약 2년 이상 임대, 상생계약 체결이 2026.12.31 이내) │ ├─ 예 → 2년 거주요건 완전 면제. (단, 2년 보유요건은 그대로 충족 필요) │ └─ 아니오 → 원칙대로 2년 거주 필요. 거주를 못 했다면 비과세 불가 (요건 미충족 시 양도차익에 과세). ``

핵심을 표로 다시 정리하면 다음과 같습니다.

여기서 반드시 짚어야 할 두 가지가 있습니다. 첫째, 조정지역에서 해제되었다고 거주요건이 사라지는 것이 아닙니다. 판단 기준은 어디까지나 취득 시점입니다. 둘째, 거주요건이 면제되어도 2년 보유요건은 면제되지 않습니다. 상생임대인 특례를 받아도 보유 2년은 반드시 채워야 비과세가 적용됩니다.

전월세를 내줬던 주택에 대한 오해도 자주 봅니다. 조정대상지역 주택은 2년 직접 거주 요건이 있고, 임대를 내준 기간은 거주 기간으로 인정되지 않습니다. 다만 비조정지역은 거주요건 자체가 없으므로 임대 여부와 관계없이 비과세가 가능합니다. 조정지역인데 거주를 못 했다면, 다음에 설명할 상생임대인 특례가 사실상 유일한 구제 경로가 됩니다.

<a id="상생임대인"></a>

상생임대인 — 임대료 5% 이내 인상으로 거주요건 면제

상생임대인 양도세 거주요건 면제 제도는 직전 임대차계약 대비 임대료(보증금·월세)를 5% 이내로 올린 '상생임대인'에게, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전히 면제해 주는 세제 혜택입니다. 임대인이 임차인의 주거 안정을 위해 임대료를 자제하는 대신 양도세 혜택을 받는 '상생' 구조로 설계되었습니다. 실거주를 하지 않고 임대를 주고 있는 1주택자도 거주요건 없이 비과세 혜택을 받을 수 있어 절세 효과가 큽니다.

근거 법령은 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례)이며, 2026년 6월 기준 현행 적용 중입니다.

절세 효과는 두 갈래입니다.

• 2년 거주요건 완전 면제: 1세대 1주택 양도소득세 비과세(양도가액 12억원 이하)에 필요한 2년 거주요건이 면제됩니다.
• 장기보유특별공제 표2 적용 가능: 거주기간을 포함하는 표2 공제가 적용되어, 장기 보유 시 최대 80% 공제를 받을 수 있습니다.

예를 들어 5년을 보유했지만 2년 거주 없이 임대만 준 1주택자는 일반적으로 비과세를 받을 수 없습니다. 그러나 상생임대인으로 인정되면, 보유 2년 이상이라는 조건만으로 거주요건 없이도 비과세가 적용됩니다.

신청 절차는 다음과 같습니다.

1. 직전 임대차계약을 1년 6개월 이상 유지
2. 상생임대차계약(임대료 5% 이내 인상) 체결 및 2년 이상 임대 이행
3. 종전 주택 양도 시 홈택스(hometax.go.kr)에서 양도소득세 신고
4. 신고 시 상생임대주택 특례 적용 항목 선택

필요 서류는 직전 임대차계약서, 상생임대차계약서, 임대료 5% 이내 입증서류(보증금·월세 비교 계산 내역), 임대 기간 확인서류(확정일자 등)입니다.

⚠️ 일몰 기한 주의: 이 제도는 2026년 12월 31일까지 한시 운영되는 일몰 제도입니다. 상생임대차계약 체결 시점이 2026년 12월 31일 이내여야 특례 적용이 가능하므로, 계약 체결 시점을 일몰 기한 내로 관리해야 합니다. 2027년 이후 연장 여부는 별도 입법에 따라 결정되며, 현재로서는 연장이 확정되지 않았습니다.

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상생임대인 임대료 5% 계산 실수와 증빙 체크리스트

상생임대인 특례에서 가장 사고가 잦은 지점이 바로 임대료 5% 인상률 계산입니다. 보증금만 보거나 월세만 보고 5% 이내라고 안심했다가, 환산 합계 기준으로는 초과해 특례가 박탈되는 경우가 생깁니다.

임대료 5% 산정의 핵심 원칙

• 5% 여부는 보증금과 월세를 환산한 합계 기준으로 판단합니다.
• 보증금만 올리거나, 월세만 올리거나, 둘 다 올리더라도 환산 합계가 5% 이내이면 요건을 충족합니다.
• 임대료를 동결하거나 인하하는 경우도 요건을 충족합니다.

여기서 가장 흔한 실수가 보증금↔월세 전환 상황입니다. 보증금을 올리고 월세를 낮추는 식으로 계약을 바꾸면, 단순히 보증금 인상률만 보고 판단할 수 없습니다. 보증금 인상분과 월세 인하분을 환산해 합산한 결과가 5% 이내인지를 따져야 합니다. 이 환산 계산을 빠뜨려 한쪽 숫자만 보고 안심하는 것이 대표적인 실수입니다.

임대료 5% 계산 실수 사례 유형

정확한 환산 계산은 세무사 상담을 권장합니다. 보증금과 월세를 동시에 조정하는 경우 특히 그렇습니다.

상생임대인 증빙 보관 체크리스트

• [ ] 직전 임대차계약서 (1년 6개월 이상 유지 입증용)
• [ ] 상생임대차계약서 (임대료 5% 이내 인상 입증용)
• [ ] 임대료 5% 이내 입증서류 — 보증금·월세 비교 계산 내역, 보증금↔월세 전환 시 환산 합계 산출 내역
• [ ] 임대 기간 확인서류 — 확정일자 등
• [ ] 상생임대차계약 체결 시점이 2026.12.31 이내임을 확인하는 자료

이 서류들은 종전 주택 양도 시 홈택스 신고에서 상생임대주택 특례 적용 항목을 선택할 때 근거가 됩니다. 임대 당시부터 미리 보관해 두는 것이 안전합니다.

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겸용주택(상가주택) — 면적·12억 안분 비과세

겸용주택(상가주택)은 한 건물 안에 주택과 상가(점포·사무실 등)가 함께 있는 건물입니다. 흔히 다음과 같은 형태입니다.

• 1~2층 상가 + 위층 주택
• 일부 호수는 점포, 나머지 호수는 주거
• 1층 사무실 + 상층 주거

1세대 1주택 비과세를 적용할 때 핵심 쟁점은 건물 전체를 주택으로 볼 것인지, 주택 부분과 상가 부분을 나눠서 볼 것인지입니다. 이는 두 가지 기준의 교차로 결정됩니다.

이 두 기준이 교차해 네 가지 경우가 나오며, 각각 과세 방식이 다릅니다.

① 양도가액 12억원 이하인 경우

② 양도가액 12억원 초과(고가 겸용주택)인 경우 — 2022년 이후 강화

2022년 이전에는 12억원(구 9억원) 초과 고가주택이더라도 주택 면적이 더 크면 건물 전체를 주택으로 봤습니다. 그러나 2022년 이후부터는 고가 겸용주택은 주택 면적과 무관하게 주택 부분만 비과세로 강화됐습니다. 그리고 이 규정은 취득 시점이 아니라 양도 시점 기준으로 적용되므로, 2022년 이전에 취득한 물건이라도 2022년 이후 양도하면 강화된 규정을 받습니다.

상가/주택 면적 안분 모델 시뮬레이션 (1층 상가 / 2·3층 주택)

1층이 상가, 2·3층이 주택인 전형적인 상가주택을 가정하면, 비과세 판단은 다음 순서로 흘러갑니다.

예컨대 2·3층 주택 연면적이 1층 상가 연면적보다 크고 양도가액이 12억원 이하라면, 1층 상가까지 포함해 건물 전체가 비과세 대상이 될 수 있습니다. 반대로 같은 건물이라도 양도가액이 12억원을 초과하면, 주택 면적이 아무리 커도 주택 부분(2·3층)만 비과세되고 상가 부분(1층)은 별도로 양도소득세가 과세됩니다.

부속 토지 안분: 건물과 함께 양도하는 토지는 주택 부분과 상가 부분의 연면적 비율로 안분해 각각 주택용·상가용 토지로 구분합니다.

겸용주택 신청 절차는 일반 주택과 거의 같되 면적 산정이 추가됩니다.

1. 양도 전 면적 산정: 건축물대장 확인, 주택·상가 연면적 정확히 계산
2. 12억원 초과 여부 판단: 실지거래가액 기준 양도가액 확인
3. 양도소득세 신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고 또는 다음해 5월 확정신고
4. 주택/상가 안분 계산: 면적 비율에 따라 양도가액·취득가액·필요경비 안분
5. 신고처: 홈택스(hometax.go.kr) 또는 관할 세무서

겸용주택에서 추가로 주의할 점은 상가 부분 양도 시 부가가치세 이슈가 별도로 발생할 수 있다는 것입니다. 상가 부분이 사업용 부동산에 해당하면 부가가치세 과세 대상이 될 수 있으므로, 사업자등록 여부와 과세·면세 업종 여부를 확인해야 합니다. 또한 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유·거주 등)은 겸용주택에도 동일하게 적용됩니다.

<a id="고가주택"></a>

12억 초과 고가주택 — 과세 계산과 장기보유특별공제 세액 산출

양도가액이 12억원을 넘는다고 비과세가 전부 사라지는 것은 아닙니다. 초과분 비율에 해당하는 양도차익에만 과세되고, 여기에 장기보유특별공제가 적용됩니다. 12억원 이하 부분은 여전히 비과세입니다.

12억원 초과 주택의 과세 대상 계산식

과세 대상 양도차익 = 총 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

이렇게 산출한 과세 대상 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감한 뒤 과세합니다.

기본 예시 (원문 기준)

양도가액 15억원, 양도차익 5억원인 경우:

여기서 핵심은 5억원 전체가 아니라 그중 20%인 1억원에만 과세 대상이 잡힌다는 점입니다. 12억원 이하에 해당하는 4억원분은 비과세입니다.

장기보유특별공제 단계별 세액 산출 흐름

12억 초과 1세대 1주택은 장기보유특별공제로 다시 크게 줄어듭니다. 1세대 1주택의 경우 거주기간을 포함한 공제(표2)가 적용되며, 장기 보유 시 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 위 예시를 이어 단계로 정리하면 다음과 같습니다.

장기보유특별공제는 보유 연수와 거주 연수가 함께 반영되는 구조(표2)라, 같은 양도차익이라도 오래 보유·거주할수록 최종 세액이 크게 낮아집니다. 구체적인 연수별 공제율과 최종 세액은 보유·거주 기간과 과세표준 구간에 따라 달라지므로, 실제 세액은 세무사 또는 홈택스 모의계산으로 확인이 필요합니다.

여기서 상생임대인 특례와의 연결도 기억해 두세요. 상생임대인으로 인정되면 거주요건이 면제될 뿐 아니라 장기보유특별공제 표2(거주기간 포함) 적용이 가능해, 고가주택이라도 공제 폭을 키울 수 있습니다.

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비과세인 줄 알았다가 추징당하는 흔한 실수

비과세는 "요건을 다 충족했다고 본인이 믿는 것"과 "실제 요건 충족"이 다를 때 사고가 납니다. 추징으로 이어지는 대표적인 실수를 모았습니다.

특히 주의할 항목을 풀어 설명하면 다음과 같습니다.

① 일시적 2주택 기간 초과 — 이사 등의 이유로 잠시 2주택이 된 경우, 신규 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 1주택으로 인정받아 비과세를 받을 수 있습니다. 문제는 처분이 늦어져 3년을 넘기는 경우입니다. 이때는 일시적 2주택 특례가 깨져 비과세를 받지 못합니다.

② 부수토지 면적 초과 — 겸용주택에서는 주택/상가 면적 경계가 비과세 규모를 결정하므로, 양도 전 건축물대장 기준으로 정확한 면적 산정이 필수입니다. 면적을 잘못 산정하면 비과세인 줄 알았던 부분이 과세로 바뀝니다.

③ 보유요건 착각 — 2년 보유 요건을 충족하지 못하면 비과세가 적용되지 않고 단기 양도로 높은 세율이 부과됩니다. 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용됩니다. 거주요건이 면제됐다고 보유요건까지 면제된 것으로 착각하면 큰 세금을 맞습니다.

상속·증여 주택도 보유 기간 계산이 까다롭습니다. 상속으로 받은 주택은 피상속인 취득일부터 보유 기간을 계산하는 경우와 상속일부터 계산하는 경우가 구분되므로 세무사 상담을 권합니다. 또 배우자나 직계존비속으로부터 증여받고 10년 내 양도 시 이월과세 규정이 적용될 수 있으니 확인이 필요합니다.

<a id="케이스"></a>

통합 케이스 — 실제 상황별 적용

단건 안내만 봐서는 보이지 않는, 제도 사이의 연결을 케이스로 묶었습니다.

케이스 1 — 조정지역 집을 임대만 줬는데 거주를 못 했다

취득 당시 조정대상지역이었던 아파트를 5년 보유했지만, 본인은 다른 곳에 살며 이 집은 줄곧 임대를 줬다고 합시다. 원칙대로라면 2년 직접 거주를 못 했으므로 비과세가 불가능합니다. 그러나 직전 임대차계약을 1년 6개월 이상 유지했고, 새 임차인과 임대료 5% 이내 인상으로 상생임대차계약을 맺어 2년 이상 임대(계약 체결이 2026.12.31 이내)했다면, 상생임대인 특례로 2년 거주요건이 면제되어 보유 2년 조건만으로 비과세가 가능합니다. 단, 보증금↔월세를 함께 조정했다면 환산 합계 5% 이내인지 반드시 확인해야 합니다.

케이스 2 — 1층 상가 / 2·3층 주택인 상가주택을 12억 이하로 판다

1층이 상가, 2·3층이 주택인 건물을 12억원 이하로 양도하는 경우, 주택 연면적(2·3층)이 상가 연면적(1층)보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 전체 비과세가 가능합니다. 반대로 같은 건물을 13억원에 판다면, 12억 초과 고가 겸용주택이 되어 주택 면적이 더 커도 주택 부분만 비과세되고 1층 상가는 별도 과세됩니다. 12억원 근처라면 양도가액이 12억을 넘느냐 마느냐가 비과세 범위를 가르므로, 양도 전에 면적과 가액을 함께 점검해야 합니다.

케이스 3 — 15억원 고가주택을 팔 때 실제로 과세되는 부분

양도가액 15억원, 양도차익 5억원인 1세대 1주택이라면, 과세 비율은 (15억−12억)÷15억 = 20%이고, 과세 대상 양도차익은 5억원의 20%인 1억원입니다. 나머지 4억원은 비과세입니다. 여기에 보유·거주 연수에 따른 장기보유특별공제(표2, 최대 80%)를 적용하면 과세표준이 더 줄어듭니다. 오래 보유·거주했을수록 최종 세액이 크게 낮아집니다.

케이스 4 — 거주요건 면제받았다고 보유요건까지 면제된 줄 알았다

상생임대인 특례로 거주요건을 면제받은 1주택자가, 보유요건까지 면제된 것으로 오해해 취득 1년 만에 집을 팔았다면 어떻게 될까요. 거주요건은 면제됐어도 보유 2년은 그대로 충족해야 하므로 비과세가 적용되지 않고, 1년 미만 보유 단기 양도로 70% 세율이 부과됩니다. 거주요건 면제와 보유요건은 별개라는 점을 분명히 구분해야 합니다.

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 전월세를 내줬던 주택도 비과세받을 수 있나요? A. 조정대상지역 주택은 2년 직접 거주 요건이 있고, 임대를 내준 기간은 거주 기간으로 인정되지 않습니다. 다만 비조정지역은 거주 요건이 없어 임대 여부와 관계없이 비과세가 가능합니다. 조정지역인데 거주를 못 했다면 상생임대인 특례(임대료 5% 이내 인상)로 거주요건을 면제받는 길이 있습니다.

Q2. 상생임대인 특례를 받으면 보유기간 요건도 면제되나요? A. 아닙니다. 보유기간 2년 요건은 그대로 충족해야 하며, 거주요건만 면제됩니다. 2년 보유 후 양도해야 비과세가 적용됩니다.

Q3. 임대료를 동결하거나, 보증금을 올리고 월세를 낮췄는데 5% 기준이 어떻게 되나요? A. 임대료를 5% 이내로 인상하는 것이 조건이므로 동결이나 인하도 요건을 충족합니다. 보증금과 월세를 함께 조정한 경우에는 보증금과 월세를 환산한 합계 기준으로 판단합니다. 보증금 인상분과 월세 변동분을 합산해 5% 이내이면 요건을 충족하며, 정확한 계산은 세무사 상담을 권장합니다.

Q4. 취득 후 2년이 안 됐는데 급하게 팔아야 하면요? A. 2년 보유 요건을 충족하지 못하면 비과세가 적용되지 않고 단기 양도로 높은 세율이 부과됩니다. 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용됩니다.

Q5. 상가주택을 12억원에 팔 때 주택과 상가 면적이 같다면 어떻게 되나요? A. 주택 연면적이 상가 연면적과 같으면(≤ 기준에 해당), 주택 부분만 비과세 적용됩니다. 주택 면적이 상가 면적보다 더 커야 12억 이하 건물 전체 비과세가 가능합니다.

Q6. 2022년 이전에 취득한 고가 겸용주택도 강화된 규정이 적용되나요? A. 적용됩니다. 규정은 취득 시점이 아니라 양도 시점 기준으로 적용되므로, 2022년 이후 양도하면 강화된 규정(고가 겸용주택은 주택 부분만 비과세)이 적용됩니다.

Q7. 12억원 이하 집을 팔면 무조건 세금이 없나요? A. 아닙니다. 비과세 요건(보유 2년, 조정지역은 거주 2년)을 모두 충족해야 비과세입니다. 요건 미충족 시 양도차익에 과세됩니다.

Q8. 부부 공동명의나 부모님께 받은 주택도 비과세가 되나요? A. 부부 공동명의는 1세대 1주택으로 인정됩니다(각자 별도 주택 보유 시 2주택). 증여받은 주택도 1세대 1주택 요건을 충족하면 비과세 가능하나, 배우자·직계존비속으로부터 증여받고 10년 내 양도 시 이월과세 규정이 적용될 수 있어 확인이 필요합니다.

Q9. 주거용 오피스텔도 1주택 계산에 포함되나요? A. 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택 수에 포함될 수 있고, 업무용 오피스텔은 제외됩니다. 양도 시점의 주택 수가 비과세를 좌우하므로 실제 사용 목적과 과세 여부를 전문가에게 확인하세요.

Q10. 상생임대인 제도는 2026년 12월 31일 이후에도 이용할 수 있나요? A. 현재 일몰 기한이 2026년 12월 31일로 설정되어 있어, 상생임대차계약 체결 시점이 그 이내여야 특례 적용이 가능합니다. 이후 연장 여부는 입법에 따라 결정되며, 현재로서는 확정된 바 없습니다.

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관련 정보

• 1세대 1주택 양도소득세 비과세 (12억원 이하)
• 일시적 2주택 양도세 비과세 특례 (1·2·3 규칙)
• 1세대 1주택 장기보유특별공제 표2 (거주기간 포함, 최대 80%)
• 상생임대인 양도세 거주요건 면제 (임대료 5% 이내)
• 겸용주택(상가주택) 양도세 비과세 (면적·12억 안분)
• 등록임대사업자 세제 혜택

차후 제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다. 본 가이드는 2026년 6월 기준이며, 개별 사례의 정확한 판단과 세액 계산은 홈택스 또는 세무사 상담으로 확인하시기 바랍니다.