주택담보대출 이자 소득공제 — 최대 연 2,000만원 공제 방법

집을 사는 일은 한 번에 끝나는 사건이 아니라 여러 단계를 거치는 긴 여정입니다. 무주택 세대주로 청약통장에 차곡차곡 돈을 넣으며 기회를 기다리는 시기, 마침내 분양·매매로 내 집을 마련하면서 장기 주택담보대출을 받는 시기, 그리고 그 대출 이자를 매달 갚아 나가는 시기. 이 세 단계는 모두 연말정산에서 세금을 깎아 주는 서로 다른 공제 제도와 짝을 이룹니다.

문제는 많은 근로자가 이 흐름을 따로따로 알고 있거나, 단계가 바뀌는 순간 어떤 공제가 끝나고 어떤 공제로 갈아타야 하는지를 놓친다는 점입니다. 청약통장에 넣는 돈으로 매년 최대 96만원을 소득에서 빼던 사람이, 집을 산 뒤에는 주택담보대출 이자로 매년 최대 2,000만원까지 공제받을 수 있다는 사실을 모른 채 지나치기도 합니다. 반대로 집을 사고도 청약통장을 무심코 해지했다가 그동안 받은 소득공제를 토해 내는 일도 생깁니다.

이 글은 내집마련을 준비 중이거나 이미 담보대출을 받은 근로자가 자신의 현재 단계에 맞는 공제를 빠짐없이 챙기고, 단계가 바뀔 때 공제를 매끄럽게 전환하도록 돕는 통합 가이드입니다. 청약통장 납입 소득공제(연 240만원의 40%)와 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제(최대 연 2,000만원)를 하나의 타임라인으로 묶어, 각 제도의 금액·요건·신청법은 물론 단건 안내에는 없던 "언제 어떤 공제로 갈아타야 하는지"까지 한 장에 담았습니다.

본 가이드는 2026년 6월 기준입니다. 공제 한도·기준시가·소득요건 등은 세법 개정으로 바뀔 수 있으니, 신청 전 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 현행 기준을 한 번 더 확인하시길 권합니다.

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개요 — 내집마련 단계별 공제 지도

내집마련 과정에서 근로자가 활용하는 주택 관련 소득공제는 "한 덩어리"가 아니라 무주택 준비기 → 주택 취득·차입기 → 이자 상환기라는 단계를 따라 서로 바통을 넘깁니다. 큰 그림부터 잡으면 이렇습니다.

• 무주택 준비기: 주택청약종합저축(청약통장)에 넣는 돈이 핵심입니다. 무주택 세대주 근로자가 연간 납입액 240만원의 40%, 즉 최대 96만원을 소득에서 공제받습니다.
• 주택 취득·차입기: 집을 사면서 10년 이상 장기 주택담보대출을 받으면, 그 이자상환액에 대해 장기주택저당차입금 이자공제가 시작됩니다. 상환방식과 대출 기간에 따라 최대 연 2,000만원까지 공제됩니다.
• 이자 상환기: 대출 이자를 갚는 동안 매년 위 이자공제를 받습니다. 연말정산 간소화에서 금융기관 이자상환액이 자동 반영됩니다.

여기서 먼저 기억할 두 가지 원칙이 있습니다.

1. 청약통장 공제와 담보대출 이자공제는 한도가 별도로 적용됩니다. 청약통장 납입 소득공제는 전세자금 대출 원리금 상환액과 합산해 연 400만원 한도(주택마련저축 합산)에 묶이지만, 장기주택저당차입금 이자공제는 이와 별도 한도로 적용됩니다.
2. 무주택 요건이 두 제도의 분기점입니다. 청약통장 공제는 무주택 세대주만 받을 수 있고, 집을 사서 유주택이 되면 그 공제는 끊깁니다. 대신 그 시점부터 담보대출 이자공제(무주택 또는 1주택 세대주 대상)가 새로 시작됩니다.

이 두 원칙만 알아도 "왜 어떤 공제는 집을 사면 끝나고, 어떤 공제는 그때부터 시작되는지"의 절반이 풀립니다.

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내집마련 타임라인 — 청약통장에서 담보대출 이자공제로

무주택 세대주로 청약통장을 붓던 사람이 집을 사고 담보대출 이자를 갚기까지, 어느 단계에서 어떤 공제를 받는지를 한 장으로 정리하면 다음과 같습니다.

핵심 흐름을 말로 풀면 이렇습니다.

• 무주택 준비기에는 청약통장이 유일한 주택 관련 소득공제 카드입니다. 총급여 7,000만원 이하 근로자가 월 20만원씩 채워 연 240만원을 넣으면 최대 96만원이 소득에서 빠집니다.
• 집을 사는 순간이 가장 큰 분기점입니다. 소유권이전등기로 유주택이 되면 청약통장 소득공제 요건(무주택 세대주)이 깨지므로, 그해 과세기간 말일(12월 31일) 기준 무주택이 아니라면 청약통장 공제는 받을 수 없게 됩니다. 대신 같은 취득과 연계해 받은 장기 담보대출의 이자공제가 새로 열립니다.
• 이자 상환기에는 1주택 유지가 관건입니다. 2주택자가 된 연도부터는 이자공제가 불가하므로, 공제를 계속 받으려면 1주택 상태를 유지해야 합니다.

위 타임라인은 가정한 표준 흐름입니다. 청약통장 공제의 무주택 판단은 과세기간 말일(12월 31일) 기준이고, 담보대출 이자공제의 차입 시점 요건은 소유권이전등기일로부터 3개월 이내이므로, 취득·차입 시점이 연말에 몰리면 두 공제의 적용 연도가 겹치거나 갈릴 수 있습니다. 개별 사정은 국세청 또는 세무사 확인이 필요합니다.

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청약통장 납입 소득공제 — 연 240만원 한도 40% 공제

무주택 준비기의 중심 공제입니다. 주택청약종합저축에 가입한 무주택 세대주 근로자가 연간 납입액의 40%를 소득에서 공제받습니다. 2026년 6월 기준, 총급여 7,000만원 이하 근로소득자를 대상으로 연간 납입액 240만원 한도 내에서 최대 96만원까지 소득공제가 가능합니다.

세액공제(납부할 세금을 직접 깎아 주는 것)와 달리 소득공제는 과세표준 자체를 낮추는 방식입니다. 적용 세율에 따라 실제 절세 금액이 달라지며, 세율이 높을수록 소득공제의 절세 효과도 커집니다.

• 세대주 본인이 청약통장에 가입해 있어야 하며, 배우자·부양가족 명의 통장은 해당이 없습니다.
• 무주택 여부는 과세연도 과세기간 말일(12월 31일) 기준으로 판단합니다.

절세 효과는 세율에 따라 달라진다

같은 96만원을 공제받아도 실제로 줄어드는 세금은 적용 세율에 따라 다릅니다.

※ 지방소득세(10%) 포함 시 절세액이 약 10% 추가됩니다.

신청 방법

1. 무주택 확인서약서 제출: 연 1회 청약통장 가입 은행에 제출합니다(무주택 세대주 서약).
2. 연말정산 간소화: 국세청 홈택스(hometax.go.kr) → 연말정산 간소화 → 주택마련저축 항목에서 자동 조회합니다.
3. 수동 입력: 간소화에 자동 조회가 안 될 경우 납입 증명서(은행 발급)를 직접 첨부합니다.
4. 공제 항목 선택: 연말정산 신고서에서 '주택마련저축 소득공제' 항목에 금액을 입력합니다.

주의사항

• 유주택 세대주는 소득공제 적용이 불가하며, 주택 처분 후 다음 과세연도부터 적용 가능합니다.
• 240만원 초과 납입분은 소득공제 혜택이 없습니다(초과 납입액은 청약 가점 횟수에만 기여).
• ⚠️ 프리랜서·자영업자는 근로소득이 없으므로 해당 공제가 불가합니다(종합소득 신고자 적용 안 됨).
• 은행에 무주택 확인서약서를 제출하지 않으면 공제 자료가 간소화에 뜨지 않을 수 있습니다.
• 배우자 명의 청약통장 납입액은 본인 공제가 불가합니다. 각자 명의 통장을 본인이 직접 공제 신청해야 합니다.

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주택담보대출 이자공제 — 상환방식·기간별 최대 2,000만원

집을 사며 장기 담보대출을 받았다면 이자 상환기의 중심 공제가 바로 이것입니다. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 무주택 또는 1주택 세대주가 장기 주택담보대출의 이자를 상환한 금액을 소득에서 공제해 주는 제도입니다. 2024년 1월 1일 이후 취득분부터 기준시가 6억원 이하 주택으로 상향 조정되었으며, 상환방식과 대출 기간에 따라 최대 연 2,000만원까지 공제됩니다(2026년 6월 기준).

근거 법령은 소득세법 제52조 제5항이며, 국세청(nts.go.kr)이 운영합니다. 연말정산 간소화 서비스에서 금융기관 이자상환액이 자동 반영되어 별도 서류 제출 없이 간편하게 적용할 수 있습니다.

적용 대상·자격요건

• 2023년 12월 31일 이전 취득분은 기준시가 5억원 이하 등 구(舊)기준이 적용됩니다(기준 확인 필요).
• 세대주 본인 명의의 소유권이전등기와 차입이 연계되어야 합니다.

공제 한도 — 상환방식·기간별로 내 대출 조건 대입하기

이 제도의 핵심은 대출 조건에 따라 공제 한도가 600만원에서 2,000만원까지 3배 넘게 벌어진다는 점입니다. 아래 표에 내 대출의 상환방식·만기를 대입해 보세요(2026년 6월 기준, 2024.1.1 이후 취득분).

• 공제 대상은 이자 상환액만입니다(원금 상환액은 포함되지 않습니다).
• 고정금리 + 비거치식 조합이 한도 2,000만원으로 가장 유리합니다. 대출 조건을 선택할 수 있는 단계라면 이 조합을 우선 고려하세요.

한도를 키우는 실전 팁 — 고정금리·비거치식 선택의 가치

표에서 보듯, 같은 15년 이상 만기라도 고정금리·비거치식을 모두 충족하면 한도가 2,000만원이지만, 둘 중 하나만 충족하면 1,800만원, 변동금리·거치식이면 800만원으로 뚝 떨어집니다. 변동금리·거치식(800만원)과 고정금리·비거치식(2,000만원)의 한도 차이는 연 1,200만원에 달합니다.

즉, 대출 약정을 맺는 순간의 선택이 공제 한도를 좌우합니다. 금리 변동 위험을 줄이려는 목적과 더불어, 공제 한도를 최대로 끌어올리는 관점에서도 고정금리·비거치식이 유리하다는 점을 약정 전에 함께 따져 보세요. 단, 실제 이자 상환액이 한도에 못 미치면 상환액만큼만 공제되므로, 한도가 크다고 무조건 공제액이 커지는 것은 아닙니다.

신청 방법

1. 연말정산 간소화 서비스(홈택스, hometax.go.kr)에 접속합니다.
2. '장기주택저당차입금 이자상환액' 항목에서 금융기관 이자상환액을 자동 조회·반영합니다.
3. 등기부등본 및 대출계약서로 자격요건(기준시가·차입 시점·상환방식)을 확인합니다.
4. 요건 미충족 항목은 수동 삭제 후 제출합니다.

필요서류

• 등기부등본 (취득 당시 기준시가 확인용)
• 대출계약서 (기간·금리유형·거치 여부 확인)
• 금융기관 이자상환 증명서 (간소화 미반영 시)

주의사항

• ⚠️ 기준시가는 취득 당시 기준입니다. 이후 주택 가격이 올라도 소급 적용되지 않습니다.
• ⚠️ 2주택자가 된 연도부터 공제가 불가합니다. 1주택 유지가 필수입니다.
• 상환기간을 단축 계약 변경하면 한도가 감소할 수 있으니, 계약 변경 전 반드시 확인하세요.
• 2024.1.1 이전 취득분은 구기준(기준시가 5억원 이하 등)이 적용됩니다. 취득 연도가 혼재하면 분리 검토가 필요합니다.
• 대출기관이 변경(대환대출)된 경우 새 차입일 기준으로 요건을 재판단해야 합니다.

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자격 자가진단 — 탈락 흔한 케이스 점검

담보대출 이자공제는 요건이 까다로워 "이자를 분명히 냈는데 공제가 안 된다"는 사례가 자주 나옵니다. 신청 전 아래 항목을 스스로 점검해 보세요.

담보대출 이자공제 자가진단 체크리스트

• [ ] 취득 당시 기준시가가 6억원 이하인가? (2024.1.1 이후 취득분 기준. 그 이전이면 5억원 이하 등 구기준)
• [ ] 대출 만기가 10년 이상인가? (10년 미만이면 대상 아님)
• [ ] 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 차입했는가?
• [ ] 세대주 본인 명의의 소유권이전등기와 차입이 연계되어 있는가?
• [ ] 금융기관·국민주택기금 등 인정되는 대출 주체에서 차입했는가?
• [ ] 과세연도 동안 무주택 또는 1주택 세대주 상태를 유지했는가? (2주택이 된 연도부터 불가)

탈락이 흔한 케이스

청약통장 공제 자가진단 체크리스트

• [ ] 총급여 7,000만원 이하 근로소득자인가? (초과 시 공제 불가)
• [ ] 과세기간 말일(12월 31일) 기준 무주택 세대주인가?
• [ ] 본인 명의의 주택청약종합저축인가? (배우자·부양가족 명의 불가)
• [ ] 가입 은행에 무주택 확인서약서를 제출했는가? (미제출 시 간소화 미조회 가능)

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주택마련저축 합산 한도와 별도 한도 정리

내집마련 단계에서 공제가 헷갈리는 가장 큰 이유는 어떤 공제가 같은 한도에 묶이고, 어떤 공제가 별도 한도인지가 분명치 않기 때문입니다. 정리하면 이렇습니다.

청약통장 납입 소득공제는 전세자금 대출 원리금 상환액 소득공제와 합산하여 연 400만원 한도(주택마련저축 합산)가 적용됩니다(2026년 6월 기준).

• 청약통장 납입 소득공제만 받는 경우에는 240만원이 실질 한도입니다.
• 두 항목을 함께 받으면 청약통장 240만원 + 전세자금 대출 원리금 160만원 식으로 합산 400만원까지 채울 수 있습니다.

여기서 가장 중요한 점은, 주택담보대출 이자상환 소득공제(장기주택저당차입금)는 위 400만원 합산 한도와 별도로 적용된다는 것입니다. 즉 내집마련으로 단계가 넘어가면, 무주택 준비기에 묶여 있던 400만원 합산 한도와는 별개로 최대 2,000만원짜리 별도 한도가 새로 열리는 셈입니다.

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맞벌이 세대주 — 공제 귀속 판단과 증빙 체크리스트

맞벌이 부부가 함께 내집마련을 준비할 때는 "누가 어떤 공제를 받을 수 있는가"가 핵심 쟁점이 됩니다. 두 제도 모두 세대주 본인·본인 명의를 기준으로 판단하므로, 명의와 귀속을 정리하지 않으면 공제를 놓치거나 잘못 신고하기 쉽습니다.

공제 귀속 판단의 원칙

• 청약통장 공제: 세대주 본인 명의의 청약통장 납입액만 본인이 공제받습니다. 배우자 명의 통장의 납입액을 본인 공제로 가져올 수 없습니다. 맞벌이라면 각자 명의의 통장을 각자가 직접 공제 신청해야 합니다. 또한 무주택 요건은 세대원 전원 무주택을 전제로 하므로, 부부 중 한 사람이라도 주택을 보유하면 청약통장 공제는 적용되지 않습니다.
• 담보대출 이자공제: 세대주 본인 명의의 소유권이전등기와 차입이 연계되어야 합니다. 대출과 등기 명의가 누구에게 있는지에 따라 공제 귀속이 갈리므로, 부부 공동명의·단독명의 여부와 대출 차주가 누구인지를 미리 확인해야 합니다.

맞벌이 증빙 준비 체크리스트

• [ ] 청약통장 명의자가 누구인지 확인 (각자 명의는 각자 공제)
• [ ] 가입 은행에 무주택 확인서약서를 제출했는지 (연 1회)
• [ ] 과세기간 말일 기준 세대 전원 무주택 여부 확인 (청약통장 공제용)
• [ ] 소유권이전등기 명의와 대출 차주 명의 일치 여부 확인 (담보대출 이자공제용)
• [ ] 등기부등본(취득 당시 기준시가 확인용) 준비
• [ ] 대출계약서(기간·금리유형·거치 여부 확인) 준비
• [ ] 금융기관 이자상환 증명서 (간소화 미반영 시) 준비
• [ ] 청약통장 납입 증명서 (간소화 미조회 시) 준비

부부 중 누구에게 공제를 귀속시키는 것이 유리한지는 각자의 총급여·적용 세율·다른 공제 항목에 따라 달라집니다. 소득공제는 세율이 높은 쪽에 몰아줄수록 절세 효과가 커지지만, 명의·요건이 충족되어야 하므로 단순 절세 계산만으로 정할 수 없습니다. 구체적 사정은 국세청 또는 세무사 확인이 필요합니다.

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통합 케이스 — 전환·중복·추징의 실제 사례

단건 안내만 봐서는 보이지 않는, 제도 사이의 연결과 함정을 케이스로 묶었습니다.

케이스 1 — 청약통장에서 담보대출 이자공제로 갈아타는 타임라인

무주택 세대주 A씨는 매월 20만원씩 청약통장에 넣어 매년 240만원 × 40% = 96만원을 소득공제받아 왔습니다. 그러다 올해 집을 분양받아 소유권이전등기를 마치고 15년 만기·고정금리·비거치식 담보대출을 받았습니다.

• 집을 사서 유주택이 되었으므로, 과세기간 말일(12월 31일) 기준 무주택이 아니라면 그해부터 청약통장 소득공제는 받을 수 없습니다.
• 대신 같은 취득과 연계된 장기 담보대출의 이자공제가 새로 열립니다. 15년 이상·고정금리·비거치식이므로 한도는 2,000만원입니다.
• 96만원짜리 청약통장 공제가 끝나는 자리에, 이자 상환액에 따라 훨씬 큰 이자공제가 들어서는 구조입니다.

이때 핵심은 공제가 자동으로 갈아타지지 않는다는 점입니다. 청약통장 공제는 무주택 요건이 깨지면 신고서에서 빼야 하고, 담보대출 이자공제는 간소화 조회 후 기준시가·차입 시점·상환방식 요건을 직접 확인해 반영해야 합니다.

케이스 2 — 청약통장 중도해지로 그동안 받은 소득공제를 추징당하는 실수

내집마련 후 "이제 청약통장 필요 없겠지" 하고 통장을 해지하는 사례가 있습니다. 그러나 무주택 기간 동안 청약통장 납입으로 받은 소득공제는 일정 요건을 어기고 중도해지하면 그동안 받은 공제 혜택을 추징당할 수 있습니다.

• 청약통장은 무주택 준비기에 소득공제를 받는 대신, 일정 기간·요건 유지를 전제로 한 혜택입니다. 함부로 중도해지하면 이미 받은 소득공제분이 환수될 수 있으므로 해지 전 반드시 요건을 확인하세요.
• 설령 유주택이 되어 더 이상 청약통장 소득공제를 받지 못하더라도, 청약 가점(납입 횟수·금액)은 유지되므로 통장 자체를 해지할 필요는 없습니다. 추징 위험을 피하는 가장 안전한 방법은 섣불리 해지하지 않는 것입니다.
• 구체적인 추징 요건·기간은 가입 상품·시점에 따라 다를 수 있으므로 가입 은행 또는 국세청 확인이 필요합니다.

케이스 3 — 대환대출로 은행을 바꿨더니 공제가 흔들린다

담보대출 이자공제를 받던 B씨가 금리를 낮추려 다른 은행으로 대환대출을 했습니다. 이 경우 새 차입일 기준으로 요건을 다시 판단합니다.

• 등기일 기준 3개월 이내 차입 조건 등을 새 차입일로 재확인해야 합니다.
• 대환 시점에 이미 등기 후 오랜 시간이 지났다면 "등기일로부터 3개월 이내 차입" 요건을 새로 충족하기 어려울 수 있으므로, 대환 전 공제 유지 여부를 미리 확인하는 것이 안전합니다.

케이스 4 — 고정금리·비거치식 선택이 한도를 3배 가까이 키운다

같은 15년 만기 대출이라도 조건에 따라 한도가 크게 갈립니다.

변동금리·거치식(800만원)과 고정금리·비거치식(2,000만원)의 한도 차이는 연 1,200만원입니다. 대출 약정 전이라면 이 한도 차이를 함께 따져 보는 것이 좋습니다. 다만 한도는 어디까지나 상한이고, 실제 공제는 그해 낸 이자 상환액 범위 내에서만 이뤄집니다.

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 청약통장 소득공제와 주택담보대출 이자공제를 동시에 받을 수 있나요? A. 두 제도는 요건이 서로 다릅니다. 청약통장 공제는 무주택 세대주만 받을 수 있고, 담보대출 이자공제는 무주택 또는 1주택 세대주가 받습니다. 집을 사서 유주택이 되면(과세기간 말일 기준) 그해부터 청약통장 공제는 받을 수 없으므로, 일반적으로는 한 사람이 같은 해에 둘 다 받기보다 단계에 따라 갈아타는 구조입니다. 한도 측면에서도 청약통장 공제는 전세자금 대출 원리금과 합산 연 400만원 한도에 묶이고, 담보대출 이자공제는 이와 별도 한도(600만~2,000만원)로 적용됩니다.

Q2. 주택담보대출은 원금과 이자 모두 공제되나요? A. 이자 상환액만 공제 대상입니다. 원금은 포함되지 않습니다.

Q3. 변동금리 대출도 공제되나요? A. 공제는 가능하지만 한도가 연 800만원(15년 이상 거치식 포함)으로 낮습니다. 고정금리 + 비거치식이 2,000만원으로 가장 유리합니다. 같은 15년 이상 만기라도 고정금리·비거치식 중 하나만 충족하면 1,800만원입니다.

Q4. 2주택자가 되면 어떻게 되나요? A. 2주택자가 된 연도부터 담보대출 이자공제가 불가합니다. 계속 공제받으려면 1주택을 유지해야 합니다.

Q5. 집을 샀는데 청약통장을 해지해도 되나요? A. 섣불리 해지하면 무주택 기간 동안 받은 소득공제를 추징당할 수 있습니다. 유주택이 되어 더 이상 청약통장 소득공제를 받지 못하더라도 청약 가점(납입 횟수·금액)은 유지되므로 통장을 해지할 필요는 없습니다. 추징 요건·기간은 가입 상품·시점에 따라 다를 수 있으니 가입 은행 또는 국세청 확인을 권합니다.

Q6. 2024년 이전에 취득한 주택은 담보대출 이자공제 기준이 다른가요? A. 2024.1.1 이전 취득분은 기준시가 5억원 이하 등 구기준이 적용됩니다. 취득 시점에 따라 적용 기준이 다르므로 국세청 홈페이지 또는 세무사 확인을 권장합니다.

Q7. 대환대출로 은행을 바꾸면 이자공제가 유지되나요? A. 대환대출 시 새 차입일 기준으로 요건을 다시 판단합니다. 등기일 기준 3개월 이내 차입 조건 등을 재확인해야 합니다.

Q8. 맞벌이 부부는 청약통장 공제를 둘 다 받을 수 있나요? A. 각자 명의의 청약통장이라면 각자가 직접 공제를 신청합니다. 배우자 명의 통장의 납입액을 본인 공제로 가져올 수 없습니다. 다만 무주택 요건은 세대 전원 무주택을 전제로 하므로, 부부 중 한 사람이라도 주택을 보유하면 청약통장 공제는 적용되지 않습니다.

Q9. 총급여 7,000만원을 초과하면 청약통장 공제가 전혀 안 되나요? A. 소득공제 혜택은 받을 수 없습니다. 다만 청약통장 자체는 그대로 유지되며, 주택청약 가점 등 청약 관련 혜택은 계속 누릴 수 있습니다.

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차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.