상속·증여·승계

동거주택 상속공제 (최대 6억원)

개요

2026년 6월 기준, 10년 이상 부모와 한집에서 동거·봉양한 무주택 자녀가 그 주택을 상속받으면, 일괄공제·배우자공제와 별도로 최대 6억원을 추가로 공제받을 수 있다. 이를 '동거주택 상속공제'라고 하며, 상속세 및 증여세법 제23조의2에 근거한다.

공제 방식은 (상속주택가액 - 해당 주택 담보채무) × 100%로, 주택 가액이 6억원 이하이면 이 공제 하나만으로도 해당 주택에 대한 상속세를 전액 피할 수 있다. 단, 10년 이상 '계속' 동거해야 하며 상속인이 무주택 상태여야 한다는 엄격한 요건을 충족해야 한다.

적용 대상·자격요건

구분	요건
동거 기간	상속개시일로부터 소급 10년 이상 계속 동거 (중간 전출 시 기간 단절)
1세대 1주택	동거 기간 중 10년 이상 1세대 1주택 유지 또는 무주택
상속인 무주택	상속개시일 현재 상속인이 무주택 (상속받는 그 주택 외 다른 주택 보유 불가)
미성년 기간	동거기간 산입 제외 — 성인(만 19세) 이후 동거 기간만 산입
대상 상속인	직계비속(자녀·손자녀 등)

핵심 요건 정리: 피상속인(부모)과 상속인(자녀)이 동일 세대로 10년 이상 연속 동거하고, 그 기간 동안 1세대 1주택 또는 무주택 상태를 유지했으며, 상속 시점에 상속인이 무주택이어야 한다.

공제 금액·한도

공제 계산식: (상속주택가액 - 해당 주택에 담보된 채무) × 100%
최대 한도: 6억원 (2026년 6월 기준 현행 유지)
적용 방식: 일괄공제(5억원)·배우자상속공제(최소 5억원)와 별도 추가 적용

공제 적용 예시

상속주택가액	담보채무	공제 적용액
4억원	없음	4억원 (전액)
6억원	없음	6억원 (한도)
8억원	없음	6억원 (한도 초과분 초과 불가)
6억원	1억원	5억원 (6억-1억)

절세 효과 시나리오

시나리오 1 — 상속재산 전체 15억, 주택 6억 포함, 배우자 생존

일괄공제: 5억원
배우자상속공제: 5억원(최소)
동거주택 상속공제: 6억원(주택가액 6억 전액)
합계 공제: 16억원 → 과세표준 0원 → 상속세 0원

시나리오 2 — 상속재산 전체 12억, 주택 5억 포함, 배우자 없음

일괄공제: 5억원
동거주택 상속공제: 5억원(주택가액 5억 전액)
합계 공제: 10억원 → 과세표준 2억원 → 세율 10% 적용 시 상속세 약 2천만원

신청 방법

신고기한 확인: 상속개시일(사망일)이 속한 달의 말일부터 6개월 이내 상속세 신고
동거주택 상속공제 신청: 상속세 신고서에 공제 항목으로 기재
동거 입증 서류 첨부:
- 주민등록초본 (동일 세대·동일 주소 10년 이상 기록이 확인되어야 함)
- 실거주 증빙 서류 (필요 시)
상속재산 분할 확정: 공제 적용 전 분할 협의 완료 권장
신고처: 홈택스(hometax.go.kr) 전자신고 또는 관할 세무서 방문
법적 근거: 상속세 및 증여세법 제23조의2 — 국세청 공식 안내: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=6528&cntntsId=7956

주의사항

⚠️ 10년 '계속' 동거가 핵심: 중간에 분가·전출 이력이 있으면 동거기간이 단절되어 공제가 불가하다. 불가피한 사유(직장 발령 등)라도 원칙적으로 연속성이 깨지면 적용 불가하며, 개별 사안에 따라 세무 전문가 사전 상담이 필요하다.
⚠️ 무주택 요건 위반: 상속인이 상속 시점에 다른 주택을 1채라도 보유하면 공제 전액 배제된다.
⚠️ 주민등록 동일세대 필수: 실제 거주만으로는 인정되지 않는다. 주민등록상 동일 세대·동일 주소로 10년 이상 등재되어 있어야 한다.
담보채무(전세보증금·근저당 등)가 있으면 그만큼 공제액이 줄어든다.
미성년 기간(만 19세 미만)은 동거기간에서 제외되므로, 성인 이후 10년 이상의 동거를 입증해야 한다.
사후관리 조건이 있을 수 있으므로, 공제 적용 후 주택 처분 시 추징 가능성을 세무 전문가와 함께 확인해야 한다.

이 제도는 현행 상속세 및 증여세법(2026년 6월 기준) 기준이며, 법 개정 시 공제 한도·요건이 변경될 수 있습니다. 참고용이며 현행 제도 확인 후 진행을 추천합니다.

FAQ

Q. 부모님과 같은 집에 살았지만 주민등록을 따로 두었다면? A. 주민등록상 동일 세대·동일 주소로 등재되어 있어야 한다. 실거주만으로는 인정받기 어렵다. 주민등록초본에서 10년 이상 동일 세대로 확인되어야 한다.

Q. 직장 발령으로 2~3년간 타지에서 살다 돌아왔다면 동거기간이 끊기나? A. 원칙적으로 연속성이 깨진 것으로 볼 수 있다. 불가피한 사유로 인정받을 수 있는지는 개별 사안에 따라 다르므로, 세무 전문가와 사전 상담이 필요하다.

Q. 상속받은 주택에 전세보증금(전세권)이 설정되어 있으면? A. (주택가액 - 전세보증금)에 대해 공제가 적용된다. 담보채무에 해당하는 전세보증금만큼 공제 대상 금액이 줄어든다.

Q. 이 공제를 받은 후 주택을 팔면 추징되나? A. 사후관리 조건이 있다. 상속 후 무주택 요건 유지 등 사후관리 조건을 위반하면 공제액이 추징될 수 있으므로, 처분 전 세무사와 반드시 확인해야 한다.

Q. 자녀 2명이 모두 동거 요건을 충족하면 각각 공제받을 수 있나? A. 공제는 실제 그 주택을 상속받은 1인에 대해 적용된다. 공동상속인 중 요건을 충족한 자가 해당 주택을 상속받는 경우 적용되며, 중복 적용은 불가하다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.