부동산세금

비거주자 국내 부동산 양도소득세 (1세대1주택 비과세 배제·장특공 최대 30%)

개요

비거주자가 국내 주택·부동산을 양도할 경우, 양도소득세 계산 방식은 거주자와 동일하게 적용하되 두 가지 핵심 혜택이 제한된다. 첫째, 거주자에게 적용되는 1세대 1주택 비과세 혜택이 원칙적으로 배제된다. 둘째, 보유기간·거주기간을 합산해 최대 80%를 공제하는 장기보유특별공제 표2 특례도 적용받지 못하며, 일반 공제인 표1(최대 30%)만 적용된다. 2026년 6월 기준, 이 원칙은 소득세법 제121조 제2항에 의해 강제된다.

비거주자 판정 기준

비거주자란 국내에 주소를 두지 않거나, 국내에 183일 이상의 거소를 두지 않은 개인을 말한다(소득세법 제1조의2).

2026년부터 거주자 판정 기준이 완화되었다. 종전에는 "1과세기간 183일 이상"을 충족해야 했으나, 개정 후에는 "2과세기간에 걸쳐 계속 183일 이상"도 거주자로 인정된다. 또한 관광·치료 목적 외의 친족 경조사·출장·연수 등 일시 출국도 국내 거소 기간으로 산입한다. 따라서 거주자와 비거주자의 경계에 있는 경우, 양도 전에 판정 결과를 반드시 사전에 확인해야 한다.

구분	내용
거주자	국내에 주소 있거나 183일 이상 거소 보유
비거주자	국내 주소·183일 이상 거소 모두 없는 개인
2026년 개정 추가	2과세기간 연속 183일, 일시 출국(경조사·출장·연수 등)도 거소기간 포함

1세대 1주택 비과세 배제와 예외

비거주자에게는 1세대 1주택 비과세(소득세법 제89조)가 원칙적으로 적용되지 않는다. 그러나 아래 세 가지 요건을 모두 충족하면 비거주자도 예외적으로 비과세를 받을 수 있다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호).

비과세 예외 요건 (세 가지 모두 충족 필수)

해외이주 또는 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학·근무상 형편으로 세대 전원이 출국한 경우
출국일 현재 1주택을 보유하고 있을 것
출국일부터 2년 이내에 해당 주택을 양도할 것

이 세 요건 중 하나라도 빠지면 비과세를 받을 수 없다. 특히 출국 후 2년이 지난 경우에는 어떠한 사유를 들어도 이 예외가 적용되지 않는다.

장기보유특별공제 적용 방식

비거주자에게는 장기보유특별공제 표1(일반)만 적용된다. 거주자 1세대 1주택 특례(표2)는 거주기간 요건과 함께 최대 80%까지 공제되지만, 비거주자에게는 이 혜택이 배제된다.

구분	적용 공제율	상한
비거주자 (표1 일반)	보유기간 연 2%p (3년 이상부터)	10년 이상 30%
거주자 1세대1주택 (표2 특례)	보유·거주 각 연 4%p	80% (비거주자 배제)

표1 적용 시 보유기간은 3년 이상이어야 공제가 시작되며, 거주기간 요건은 없다.

양도소득세율

비거주자도 거주자와 동일한 양도소득세율이 적용된다. 보유기간·주택 수에 따른 기본세율 및 중과세율 모두 동일하다. 다만 감면·특례의 적용 범위가 다르므로 체감 세부담은 차이가 날 수 있다. 조세특례제한법상 양도세 감면 혜택도 비거주자에게는 특수한 경우를 제외하고 배제된다.

신청 방법

비거주자도 국내 거주자와 동일하게 예정신고·납부 의무를 진다.

신고 기한: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부
비과세 예외 적용 시 필요 서류:
- 해외이주신고확인서 또는 국외 거주·취학·근무 증빙서류
- 출국일 현재 1주택 보유 증명(등기사항증명서 등)
- 출국일부터 2년 이내 양도 사실 확인 서류
거주자 전환 여부 확인: 양도 시점에 다시 거주자 신분이면 거주자 기준(표2 80%, 비과세 포함)으로 신고할 수 있으므로, 양도 전에 반드시 거주자/비거주자 판정을 확인한다.
신고처: 홈택스 또는 납세지 관할 세무서

주의사항

⚠️ "출국일부터 2년 이내" 양도 요건을 놓치면 비과세가 통째로 배제된다. 출국 후 매도 타이밍이 절세의 핵심이다.
⚠️ 양도 시점에 다시 거주자로 전환되어 있으면 표2(최대 80%)와 비과세 적용이 가능하다. 다만 비거주자 기간의 거주기간 공제 인정 범위는 사례별로 달라 사전 검토가 필요하다.
⚠️ 2026년 거주자 판정 기준 완화로 비거주자에서 거주자로 전환되는 사례가 늘어날 수 있으므로, 양도 전에 전문가 확인이 권장된다.
⚠️ 조세특례제한법상 각종 양도세 감면 제도(신축주택 취득 감면, 장기임대주택 감면 등)도 비거주자에게는 적용이 배제되는 경우가 많다.
이 제도는 2026년 6월 기준 현행 확인된 내용이며, 세법 개정에 따라 적용 기준이 변경될 수 있습니다. 현행 제도 확인 후 진행을 추천합니다.

FAQ

Q. 해외 이민으로 출국한 지 3년이 지났습니다. 지금 국내 주택을 팔면 비과세가 적용되나요? A. 출국일로부터 2년이 지났으므로 비과세 예외 요건을 충족하지 못합니다. 비거주자로서 표1 장기보유공제(최대 30%)만 적용됩니다.

Q. 해외 주재원으로 1년 6개월째 근무 중입니다. 이 기간 동안 주택을 팔면 어떻게 되나요? A. 먼저 비거주자 판정 여부를 확인해야 합니다. 출국 후 183일 미만이거나 2026년 개정 기준에 해당하면 여전히 거주자 신분일 수 있습니다. 거주자라면 표2(최대 80%)와 비과세 혜택이 가능합니다.

Q. 비거주자도 양도소득세 예정신고를 해야 하나요? A. 네. 비거주자도 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 합니다.

Q. 양도 시점에 거주자로 전환되면 어떻게 신고하나요? A. 양도 시점 기준으로 거주자라면 거주자 규정(표2, 비과세 포함)을 적용하여 신고합니다. 단, 비거주자였던 기간의 거주기간 공제 인정 여부는 사례별로 달라 세무 전문가 상담이 필요합니다.

Q. 1주택인데 출국 후 3년째입니다. 장기보유공제는 얼마나 받을 수 있나요? A. 비거주자 기준 표1을 적용하면, 보유 3년이면 10% 공제입니다. 비과세는 출국 후 2년 초과로 배제됩니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.