주거

전세 계약 전 10가지 체크리스트 — 공인중개사 확인·설명서 활용법

개요

임대차 계약 시 공인중개사가 의무적으로 설명해야 하는 중개대상물 확인·설명서 항목과, 임차인이 계약 전 반드시 스스로 확인해야 할 10가지 체크리스트를 안내한다. 공인중개사법 제25조에 근거한 제도로, 2026년 6월 기준 현행 적용 중이다.

직거래 시에는 중개사 의무가 없으므로 임차인 본인이 모든 항목을 직접 확인해야 한다. 확인·설명서는 무료로 교부받을 수 있으며, 중개사가 교부하지 않거나 허위 설명한 경우 자격 정지·취소와 손해배상 책임을 진다.

적용 대상

전세·월세 임대차 계약 예정자 전체
공인중개사를 통해 계약하는 모든 임차인
직거래 시에는 중개사 의무가 없으므로 본인이 직접 전 항목을 확인해야 함

공인중개사 확인·설명서란

공인중개사법 제25조에 따라 중개사가 임차인에게 의무적으로 교부해야 하는 문서다. 중개 대상 물건의 권리관계, 시설 상태, 법적 제한 사항 등을 기재한다.

항목	내용
발급 비용	무료 (중개계약 내 포함)
발급 의무	계약 전 교부 (공인중개사법 제25조)
미교부 시	중개사 자격 정지·취소 + 손해배상 책임
허위 설명 시	동일 처벌 적용

계약 전 10가지 체크리스트

2026년 6월 기준, 임대차 계약 전 반드시 확인해야 할 10가지 항목이다.

등기부등본: 근저당·압류·가처분 여부
건축물대장: 불법 용도 변경·미등기 구조물 여부
전입세대 열람: 선순위 임차인 보증금 총액
집주인 신분 확인: 등기상 소유자와 계약 당사자가 동일인인지 확인
국세·지방세 체납: 임대인 세금 체납 확인 (경매 원인)
집주인 동일 여부: 등기 소유자 = 계약서 서명자
특약 사항: 수리 범위·퇴거 조건 명시
보증금 반환보증 가입 가능 여부
주변 시세 비교: 전세가율 90% 초과 주의
관리비 항목: 월세 외 추가 비용 확인

항목별 상세 설명

1. 등기부등본 확인

등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 가능하다. 근저당(채권최고액), 압류, 가처분 등 권리 제한 사항이 있는지 반드시 확인한다. 특히 채권최고액 합산이 매매가의 70%를 초과하면 경매 시 보증금 회수가 어려울 수 있다.

2. 건축물대장 확인

정부24(gov.kr) 또는 시·군·구청에서 열람 가능하다. 불법 용도 변경(근린생활시설을 주거용으로 불법 전용 등)이나 미등기 구조물이 있으면 임차 보호 범위가 줄어들 수 있다.

3. 전입세대 열람

주민센터 또는 안심전세 앱에서 확인 가능하다. 선순위 임차인의 보증금 총액을 파악해야 경매 시 내 보증금이 얼마나 보호되는지 알 수 있다. 보증금 총액이 매매가에 근접하면 위험 신호다.

4. 집주인 신분 확인

등기부등본의 소유자 이름과 신분증, 계약서 서명자를 반드시 대조한다. 대리인과 계약 시에는 위임장과 인감증명서를 확인해야 한다.

5. 국세·지방세 체납 확인

2023년부터 임차인도 임대인 동의 없이 체납 열람이 가능하다 (임대차보호법 개정). 세무서나 지자체에서 미납 여부를 확인할 수 있다. 체납이 있으면 경매 시 세금이 보증금보다 먼저 회수된다.

6. 보증금 반환보증 가입

주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인한다. 가입 요건(전세가율 등)을 사전 확인하고, 가능하면 계약과 동시에 가입하는 것이 좋다.

7. 전세가율 확인

전세 보증금이 매매가의 90%를 초과하는 경우 경매 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있다. 일반적으로 전세가율 70~80% 이하를 안전 기준으로 본다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 주변 시세를 확인할 수 있다.

신청 방법 및 서류 발급

등기부등본: 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr), 700원~1,000원 수수료
건축물대장: 정부24(gov.kr) 무료 열람
전입세대 열람: 관할 주민센터 방문 또는 안심전세 앱
임대인 체납 조회: 세무서·지자체 방문 (임차인 본인 열람 가능)
확인·설명서: 중개사에게 요청 (공인중개사법상 의무 교부, 무료)

주의사항

계약 전 확인·설명서를 반드시 받아두고 보관할 것 — 분쟁 시 중요한 증거가 됨
직거래 시에는 공인중개사 의무가 없으므로 모든 항목을 본인이 직접 확인해야 함
등기부등본은 계약 당일 최신 발급본으로 확인 — 잔금 지급 직전에도 재확인 권장
특약 사항은 구체적으로 기재할 것 (수리 범위·퇴거 청소 범위·도배 기준 등)
전입신고와 확정일자는 잔금 지급 당일 처리 — 대항력과 우선변제권의 기준일이 됨
⚠️ 전세가율 90% 초과 물건은 보증보험 가입이 거절될 수 있으니 계약 전 확인 필수

FAQ

Q. 공인중개사가 확인·설명서를 주지 않으면 어떻게 하나요? A. 공인중개사법에 따라 중개사는 의무적으로 교부해야 한다. 교부하지 않거나 허위 설명한 경우 관할 시·군·구청에 신고하거나 손해배상을 청구할 수 있다.

Q. 직거래 시 확인·설명서는 어떻게 받나요? A. 직거래는 중개사가 없으므로 확인·설명서 의무가 없다. 대신 등기부등본, 건축물대장, 전입세대 열람을 본인이 직접 확인해야 한다.

Q. 전세가율이 90%를 넘으면 왜 위험한가요? A. 집값 대비 전세 보증금 비율이 너무 높으면 경매 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있다. 일반적으로 전세가율 70~80% 이하를 안전 기준으로 본다.

Q. 임대인 세금 체납은 어떻게 확인하나요? A. 2023년 임대차보호법 개정 이후 임차인도 임대인 동의 없이 체납 열람이 가능해졌다. 세무서나 지자체에서 국세·지방세 미납 여부를 확인할 수 있다.

Q. 전입신고와 확정일자는 언제 해야 하나요? A. 잔금 지급 당일 처리하는 것이 가장 안전하다. 전입신고 익일 0시부터 대항력이 발생하며, 확정일자는 우선변제권의 기준이 된다. 잔금 지급 후 최대한 빨리 처리해야 한다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.