주거

선순위 임차 보증금 조회 방법 — 전입세대 열람·안심전세 앱 활용

개요

빌라·다세대·다가구·오피스텔 전세 계약 전에는 반드시 선순위 임차 보증금을 확인해야 한다. 선순위란 나보다 먼저 전입신고·확정일자를 받은 세입자를 말하며, 경매·공매 발생 시 이들이 먼저 보증금을 회수한다. 내가 선순위보다 늦게 계약했다면, 집이 팔려도 내 보증금이 남지 않을 수 있다.

2026년 6월 기준 선순위 임차 보증금은 주민센터 전입세대 열람(무료), 등기부등본(700원), 국토교통부 공식 안심전세 앱(무료) 세 가지 방법으로 확인할 수 있다. 아파트와 달리 비아파트(빌라·다가구)는 거래 이력이 적고 선순위 정보가 공개되지 않아 계약 전 직접 조회하는 것이 필수다.

선순위 임차 보증금이란

선순위 임차 보증금은 내 임대차 계약 이전에 이미 해당 주택에서 전입신고 + 확정일자를 받은 세입자들의 보증금 합계를 말한다.

경매 시 배당 순위는 다음과 같다:

근저당권자 (은행 등 담보 대출 채권자)
소액임차인 최우선변제금 (일정 금액 이하 임차인에게 최우선 배분)
확정일자 순서 임차인 (전입 + 확정일자 기준 선순위 순)
일반 채권자

따라서 선순위 보증금 + 근저당 채권최고액이 집값의 상당 부분을 차지하면, 후순위로 들어오는 내 보증금은 경매 후 전혀 회수되지 않을 수 있다.

조회 방법 3가지

방법 1: 주민센터 전입세대 열람 (무료)

해당 주소 소재지 주민센터 방문
신분증 지참 필수
동·호수 기준으로 전입 세대 현황 열람 신청
다가구주택은 건물 전체가 아닌 동·호수 개별로 조회해야 함
⚠️ 임대인(집주인) 동의 없이 세입자가 직접 신청 가능

방법 2: 정부24 온라인 조회

정부24(gov.kr) 접속 → '전입세대 열람' 검색
임대인 동의가 필요한 경우도 있으므로 사전 확인 필요
일부 다가구 주택은 온라인 조회에 제한이 있어 주민센터 직접 방문 권장

방법 3: 국토교통부 안심전세 앱 (무료)

국토교통부 공식 '안심전세' 앱 설치 (iOS·안드로이드 무료)
주소 입력 → 선순위 보증금·위험도 자동 분석 결과 제공
기준 확인 필요: 앱 데이터는 실시간이 아닐 수 있으므로 주민센터 열람과 병행 권장

비용 정리

방법	비용
주민센터 전입세대 열람	무료
정부24 온라인	무료
등기부등본 발급	700원
안심전세 앱	무료

위험 판단 공식

선순위 임차 보증금 조회 후 아래 공식으로 위험 여부를 판단한다.

[선순위 보증금 합계] + [내 보증금] + [근저당 채권최고액] > 집값 × 70%
→ 위험 신호

예시 계산 (2026년 6월 기준)

집값: 3억원 (실거래가 기준)
선순위 보증금: 8,000만원
내 보증금: 1억원
근저당 채권최고액: 7,200만원 (대출 6,000만원 × 120%)

8,000 + 10,000 + 7,200 = 25,200만원
집값 × 70% = 21,000만원
25,200 > 21,000 → 위험

※ 집값은 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 또는 한국부동산원 조회 값 사용 권장. 공시가격(시세와 다름)을 집값으로 혼동하지 않도록 주의.

안심전세 앱 활용법

국토교통부 공식 안심전세 앱은 2024년 오픈하여 2026년 6월 현재 운영 중이다.

주요 기능:

주소 입력만으로 해당 주택의 선순위 보증금·위험도 자동 계산
근저당 정보·공시가격 자동 연동
깡통전세 위험 여부 신호등 방식으로 표시 (초록·노랑·빨강)
전세보증보험 가입 가능 여부 확인

활용 팁:

앱의 자동 분석은 참고용이며, 주민센터 전입세대 열람과 병행하는 것을 권장
앱 내 '전문가 상담' 기능으로 공인중개사·감정평가사 연결도 가능

이 제도는 2024년 기준이며 앱 기능이 변경될 수 있습니다. 참고용이며 현행 앱 버전 기능 확인 후 진행을 추천합니다.

신청 방법

선순위 임차 보증금 조회는 '신청' 개념보다는 계약 전 필수 확인 절차다.

계약 전 체크리스트:

등기부등본 발급 (인터넷등기소 iros.go.kr 또는 무인 발급기)
주민센터 방문 → 전입세대 열람 (신분증 지참)
안심전세 앱으로 위험도 자동 분석
위험 판단 공식 직접 계산 (집값 × 70% 기준 초과 여부)
이상 없으면 계약 진행, 이상 있으면 협의 또는 계약 재고

주의사항

⚠️ 집주인 본인 거주 시 주의 — 다가구 집주인이 직접 거주하는 세대의 보증금은 전입세대 열람에 잡히지 않을 수 있음. 집주인이 전입된 세대가 있다면 해당 세대의 보증금 성격을 별도로 확인
전입세대 열람은 동·호수 단위로 조회해야 함 — 다가구 건물 전체 한 번에 조회 불가
등기부등본에서 근저당 채권최고액을 확인할 때, '채권최고액'이 실제 대출액의 약 120~130%임을 감안해야 함
안심전세 앱의 데이터가 실시간이 아닐 수 있으므로 최신 등기부등본과 함께 확인
전세보증보험 가입 가능 여부도 함께 확인 — 가입 가능하면 보증금 회수 안전망 확보 가능

FAQ

Q. 전입세대 열람을 하면 어떤 정보를 알 수 있나요? A. 해당 주소(동·호수 기준)에 전입신고된 세대 현황과 전입일자를 확인할 수 있습니다. 다가구는 각 호수별로 별도 조회해야 선순위 임차인 수와 전입일자를 파악할 수 있습니다. 보증금액 자체는 열람되지 않으므로, 집주인에게 직접 고지받거나 확정일자 부여 현황 확인을 병행하는 것이 좋습니다.

Q. 안심전세 앱은 어떻게 사용하나요? A. 국토교통부 공식 '안심전세' 앱을 iOS 또는 안드로이드 스토어에서 무료로 설치합니다. 주소를 입력하면 선순위 보증금 추정치·위험도·근저당 정보를 자동으로 분석해 신호등 방식으로 안내합니다. 단, 정밀한 판단을 위해서는 주민센터 전입세대 열람·등기부등본과 함께 활용해야 합니다.

Q. 집주인이 직접 살고 있으면 선순위 보증금 계산에 포함해야 하나요? A. 집주인 본인 거주분은 임차 보증금이 아니므로 선순위 임차 보증금에 해당하지 않습니다. 그러나 집주인 가족이 전입되어 있거나 임대차 계약을 맺은 경우라면 포함 여부를 개별 확인해야 합니다.

Q. 위험 공식에서 집값은 어떻게 확인하나요? A. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 동일 주소 또는 인근 동일 면적·유형의 최근 거래 가격을 참고하는 것이 가장 정확합니다. 공시가격은 시세의 약 70~80% 수준이므로 집값과 혼동하면 위험 여부를 잘못 판단할 수 있습니다.

Q. 다가구 1층~5층을 모두 확인하려면 어떻게 해야 하나요? A. 주민센터에서 동·호수별로 각각 전입세대 열람을 신청해야 합니다. 한 번에 건물 전체를 조회하는 방법은 없으므로, 층수·호수만큼 개별 조회가 필요합니다. 안심전세 앱이 건물 전체 집계를 일부 지원하므로 병행 활용을 권장합니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.