부동산세금

동거봉양 합가 1세대 1주택 비과세 특례 (합가일부터 10년 이내·60세 이상)

개요

1주택자가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 모시기 위해 세대를 합쳐 1세대 2주택이 됐을 때, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세해 주는 특례 제도다. 부모 봉양을 위한 합가가 세 부담으로 이어지지 않도록 마련된 제도로, 「소득세법 시행령」 제155조 제4항에 근거한다. 2026년 6월 기준 현행 적용 중이며, 2018년 개정으로 종전 5년에서 10년으로 간주기간이 연장된 상태가 유지되고 있다.

적용 대상 및 요건

이 특례는 각자 1주택을 보유한 직계비속 세대와 직계존속 세대가 동거봉양을 위해 세대를 합쳐 1세대 2주택이 된 경우에 적용된다.

구분	요건
기본 조건	1주택 보유 직계비속 세대 + 1주택 보유 직계존속 세대가 합가하여 1세대 2주택이 된 경우
직계존속 범위	본인·배우자의 직계존속 (부모, 조부모·외조부모 포함)
연령 요건	합가하는 직계존속 중 1명만 60세 이상이어도 충족
연령 예외	중증질환자·희귀난치성질환자·결핵환자 산정특례 대상자는 60세 미만도 가능 (2019년 개정)
적용 기간	합가일부터 10년 이내
주택 조건	합가 전 각 세대가 각각 1채씩만 보유 (상속주택은 이 특례 대상 아님)

직계존속이 복수일 경우 그중 1명만 60세 이상이어도 연령 요건을 충족한다. 예를 들어 아버지가 58세이고 어머니가 61세인 경우, 어머니가 60세 이상이므로 요건을 충족한다.

절세 효과 및 비과세 한도

합가일부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택 1채를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용한다.

비과세 한도: 양도가액 12억원까지 전액 비과세 (2026년 6월 기준)
12억원 초과분: 초과 비율에 해당하는 양도차익만 과세
장기보유특별공제: 1세대 1주택 장기보유특별공제 최대 80% 적용 가능

비교 항목	특례 적용 시	미적용 시 (다주택자)
비과세 한도	양도가액 12억원까지	없음 (전액 과세)
장기보유특별공제	최대 80%	최대 30%
세율	1세대 1주택 일반세율	다주택자 중과세율 가능

신청 방법 및 절차

별도의 사전 신청 절차는 없으며, 주택 양도 후 양도소득세 신고 시 비과세를 적용하여 신고한다.

양도소득세 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부
비과세 신고: 신고서에 1세대 1주택 특례(동거봉양 합가) 적용으로 기재
구비 서류:
- 주민등록등본 (합가 전·후 세대 현황 확인)
- 부동산 등기부등본 (주택 보유 현황)
- 직계존속 연령 확인 서류 (주민등록증 등)
- 중증질환 예외 적용 시: 산정특례 등록 증명서류

신고 누락 시 일반 양도소득세(다주택 중과 포함)가 부과될 수 있으므로 세무사와 사전 상담을 권장한다.

세대합가일 판단 기준

세대합가일은 이 특례의 10년 기산점이 되는 핵심 날짜다. 판단 기준은 다음과 같다.

원칙: 주민등록 전입일(공부상 기준)로 판단
객관적 증빙 없을 경우: 주민등록 변경일을 합가일로 본다
분가 후 재합가: 분가했다가 다시 합친 경우 재합가일을 기준으로 10년을 다시 산정

실제 동거 사실이 있더라도 주민등록이 변경되지 않은 경우 합가일로 인정받기 어려울 수 있으므로, 합가 시 주민등록 전입 처리를 신속히 하는 것이 중요하다.

주의사항

10년 기한 엄수: 합친 날부터 10년이 지나 양도하면 특례가 소멸되어 일반 과세 대상이 된다 (2018년 개정으로 5년에서 10년으로 연장)
"먼저 양도하는 주택 1채"만 비과세 대상이다. 남은 주택은 별도로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다
합가 후 추가로 주택을 더 취득하여 3주택이 된 상태에서 양도하면 이 특례가 적용되지 않을 수 있다
상속주택은 동거봉양 합가 특례 대상이 아니므로 별도 상속주택 특례 여부를 검토해야 한다
⚠️ 취득세는 동거 중에도 부모·자녀를 각각 별도 세대로 보는 등 양도세와 판정 기준이 다르므로 혼동하지 말 것
⚠️ 60세 미만 중증질환 예외를 적용받으려면 산정특례 등록 등 증명서류로 입증해야 하며, 미등록 상태라면 요건을 충족하지 못할 수 있다

FAQ

Q. 합가한 지 9년이 됐는데 아직 집을 팔지 않았습니다. 서둘러야 할까요? A. 10년 기한이 임박했으므로 10년 이내에 비과세 대상 주택을 양도해야 특례를 받을 수 있습니다. 합가일 기준으로 정확한 만료일을 확인한 후 세무사와 상담하여 양도 시점을 결정하는 것이 좋습니다.

Q. 아버지가 58세인데 중증질환자입니다. 동거봉양 특례를 받을 수 있나요? A. 중증질환자 산정특례 대상자로 등록된 경우 60세 미만이어도 연령 요건을 면제받습니다. 산정특례 등록 증명서류를 갖추어 두어야 합니다.

Q. 합가 후 어머니가 주택을 1채 더 취득하면 특례가 사라지나요? A. 합가 후 주택 수가 늘어나면 특례 적용에 불리할 수 있습니다. 합가 전에 각 세대가 1채씩 보유한 요건은 충족되었지만, 합가 후 추가 취득된 주택 때문에 전체적인 비과세 판정이 달라질 수 있으므로 세무사와 사전에 상담하는 것이 좋습니다.

Q. 외조부모를 모시기 위해 합가한 경우에도 적용되나요? A. 네. 직계존속에는 본인 및 배우자의 직계존속이 모두 포함되므로, 외조부모(배우자의 직계존속)를 모시기 위한 합가도 동거봉양 합가 특례 대상이 됩니다.

Q. 분가했다가 다시 부모님을 모시러 합가했습니다. 10년은 언제부터 계산하나요? A. 재합가일을 기준으로 10년을 다시 산정합니다. 이전 합가 기간은 통산되지 않으므로, 재합가일(주민등록 재전입일)부터 10년 이내에 먼저 양도해야 특례가 적용됩니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.