부동산세금

혼인 합가 1세대 1주택 양도세 비과세 특례 (혼인일부터 10년 이내·12억원 비과세)

개요

각각 1주택을 가진 두 사람이 혼인하여 1세대 2주택이 되어도, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용한다. 이 제도는 혼인으로 인한 불가피한 2주택 상황에서 세 부담을 완화하기 위한 특례로, 「소득세법 시행령」 제155조 제5항에 근거한다. 2026년 6월 기준 현행 적용 중이며, 2024년 11월 12일 이후 양도분부터 기존 5년에서 10년으로 간주기간이 확대된 개정이 시행되고 있다.

적용 대상 및 요건

이 특례를 적용받으려면 혼인 합가 당시 각자가 1주택씩을 보유한 상태여야 한다. 구체적인 적용 요건은 아래와 같다.

구분	내용
기본 조건	1주택 보유자와 1주택 보유자가 혼인하여 1세대 2주택이 된 경우
적용 기간	혼인일부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택 (2024.11.12 이후 양도분)
판정 기준	양도일이 아닌 혼인 합가 당시 각자 1주택씩 보유 여부로 판정
동거봉양 포함	1주택 보유 60세 이상 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택 보유자와 혼인하여 2주택이 된 경우도 포함

요건 충족 여부는 양도 시점이 아닌 혼인 합가 당시를 기준으로 판정하는 점이 핵심이다. 즉, 혼인 당시 각자 1주택을 보유했다면, 이후 주택 가격이 올라 고가 주택이 됐더라도 특례 적용 자체는 유지된다(단, 비과세 한도 내 적용).

절세 효과 및 비과세 한도

혼인일부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택 1채를 1세대 1주택으로 간주하여 양도소득세 비과세를 적용한다.

비과세 한도: 양도가액 12억원까지 전액 비과세 (2026년 6월 기준)
12억원 초과분: 초과 양도가액에 해당하는 비율만큼만 과세 대상 양도차익을 계산

예를 들어 양도가액이 15억원이고 취득가액이 7억원이라면, 양도차익 8억원 중 12억/15억에 해당하는 부분은 비과세, 나머지 3억/15억 부분에 대해서만 양도소득세가 과세된다.

비과세 적용을 위해서는 해당 주택 자체가 1세대 1주택 일반 비과세 요건인 2년 이상 보유 등을 충족해야 한다. (조정대상지역 내 취득 주택은 2년 이상 거주 요건도 적용될 수 있음)

장기보유특별공제 적용

비과세 한도를 초과하는 과세 대상 양도차익에 대해서는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

보유·거주기간	공제율
보유기간 3년 이상	보유기간별 연 4% (최대 40%)
거주기간 3년 이상	거주기간별 연 4% (최대 40%)
합산 최대	80%

1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 각각 따져 합산 최대 80%까지 공제를 적용한다. 일반 장기보유특별공제(연 2%, 최대 30%)보다 훨씬 유리한 조건이다.

신청 방법 및 절차

이 특례는 별도의 사전 신청 제도가 아니라, 먼저 양도하는 주택의 양도소득세 신고 시 비과세로 신고·적용하는 방식이다.

양도소득세 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부
비과세 신고: 양도소득세 신고서에 1세대 1주택 비과세 특례(혼인 합가) 적용으로 신고
구비 서류: 혼인관계증명서, 부동산 등기부등본, 혼인 전 각자 1주택 보유 입증 자료

신고 누락 시 비과세를 받지 못하고 일반 양도소득세가 부과될 수 있으므로, 양도 전 세무사 등 전문가와 사전 확인을 권장한다.

2024년 개정 내용 (5년 → 10년 확대)

2024년 세법 개정으로 혼인 합가 비과세 간주기간이 5년에서 10년으로 확대되었다.

적용 시점: 2024년 11월 12일 이후 양도하는 주택부터 적용
이전 양도분: 2024년 11월 11일까지 양도한 경우 종전 5년 기준 적용
종합부동산세: 종부세에서도 동일하게 혼인에 따른 1세대 1주택 간주기간이 10년으로 확대됨

이 개정으로 혼인 후 장기간 두 주택을 보유하다가 파는 부부도 특례 혜택을 받을 수 있게 되었다.

주의사항

"먼저 양도하는 주택"만 비과세 대상이다. 나중에 남는 1주택은 일반 과세이며, 이후 그 주택을 1세대 1주택으로 비과세받으려면 별도 요건(2년 보유·거주 등)을 충족해야 한다.
2024년 11월 12일 이전 양도분은 5년 기준이 적용되므로 양도 시점 확인이 중요하다.
혼인 합가 후 배우자에게 증여받은 주택 등 변형 사례는 특례 적용이 달라질 수 있어 법제처 유권해석 및 개별 세무 상담이 필요하다.
혼인 당시 각자가 1주택씩 보유해야 하며, 이미 2주택 이상 보유한 상태에서 혼인한 경우에는 이 특례가 적용되지 않는다.
⚠️ 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주 요건이 추가로 적용될 수 있으므로 해당 지역 여부를 반드시 확인해야 한다.

FAQ

Q. 결혼 후 11년이 지났는데 아직 한 채를 팔지 않았습니다. 특례를 받을 수 있나요? A. 혼인일로부터 10년이 지났으므로 특례가 소멸되었습니다. 일반 다주택자 과세가 적용됩니다. 혼인일 확인 후 기한을 넘겼다면 세무사와 상담하여 절세 방법을 찾는 것이 좋습니다.

Q. 각자 2주택을 보유한 상태에서 결혼하면 이 특례를 받을 수 있나요? A. 아닙니다. 혼인 합가 당시 각자 1주택씩 보유해야 특례가 적용됩니다. 한 명이라도 2주택 이상이면 이 특례는 적용되지 않습니다.

Q. 먼저 판 주택이 비과세가 됐는데, 남은 주택을 바로 팔면 비과세가 되나요? A. 남은 주택은 별도로 일반 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유·조정지역 거주 등)을 충족해야 합니다. 남은 주택도 요건을 갖추었다면 비과세를 받을 수 있습니다.

Q. 혼인 이전에 증여받은 주택도 이 특례 대상이 되나요? A. 혼인 이전에 취득한 주택이라면 취득 경위와 무관하게 혼인 당시 1주택 요건을 충족하면 특례 대상이 됩니다. 단, 개별 상황에 따라 다를 수 있으므로 세무사 확인을 권장합니다.

Q. 2024년 11월 12일 이전에 혼인했는데 10년 특례를 받을 수 있나요? A. 혼인일이 아닌 양도일 기준입니다. 2024년 11월 12일 이후에 양도하면 10년 특례가 적용됩니다. 따라서 이전에 혼인했더라도 양도가 2024년 11월 12일 이후라면 10년 기준이 적용됩니다.

차후 유사 혜택·제도 개정 시 내용을 추가·업데이트하겠습니다.